Was Netzbetreiber für Standortflächen zahlen 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Standortflächen sind grundlegend anders vergütet als Trassenflächen. Bei Standortflächen gibt es Standortkonkurrenz, laufende Zahlungen und Verhandlungsspielraum. Bei Trassen: Einmalzahlung nach Rahmenvereinbarungen, kein Wettbewerb.

• Es gibt keine bundesweite Preisstatistik für Standortflächen. Der Preis wird bilateral verhandelt und ergibt sich aus Verkehrswert, Netzsituation und Wettbewerb um den Standort.

• Vertragsformen: Grundstückskauf (Einmalzahlung) oder langfristige Pacht (25 bis 40 Jahre, jährliche Vergütung).

• Größenordnungen (Anbieterangaben, keine amtliche Statistik):

- Umspannwerk: Kauf mit Aufschlag Faktor 2 bis 4 gegenüber Verkehrswert; Pacht 3.000 bis 15.000 Euro pro Hektar und Jahr - Konverterstation: Kauf mit Aufschlag Faktor 5 bis 20; Pacht selten - Schaltanlage: Kauf oder Pacht, Aufschlag Faktor 1,5 bis 3 - Baustellenfläche (temporär): 500 bis 2.500 Euro pro Hektar und Jahr, meist 2 bis 4 Jahre

Warum die Vergütung so unterschiedlich ausfällt

Nach den Rahmenvereinbarungen sind bei Trassen die Sätze fixiert: 25 Prozent Bodenrichtwert bei Freileitungen, 35 Prozent bei Erdkabeln (Details in Erdkabel-Entschädigung). Bei Standortflächen ist alles bilateral.

Warum das für Sie günstig ist:

• Bei einer Trasse muss der Netzbetreiber genau Ihr Grundstück nutzen (die Trasse geht nur dort). Sie haben keine Alternativen anzubieten.

• Bei einem Umspannwerk muss der Netzbetreiber einen aus mehreren möglichen Standorten wählen. Ihre Position ist wettbewerblich.

Warum das aber auch Grenzen hat:

• Wenn Ihre Fläche technisch nur einer aus vielen möglichen ist, sind Sie leicht durch einen anderen Anbieter ersetzbar. Ihre Verhandlungsposition schwankt mit der Standortverfügbarkeit.

• Wenn Ihre Fläche technisch stark einzigartig ist (etwa der einzige geeignete Konverterstandort in einem Radius), ist Ihre Position exzellent.

Die vier Standortflächen-Typen

1. Umspannwerk (Übertragungs- und Verteilnetz)

Der Klassiker: Fläche 0,5 bis 8 Hektar, Vergütung als Kauf oder Langfristpacht. Details in Fläche für ein Umspannwerk verpachten oder verkaufen.

Vergütungsbandbreite (bilateral):

• Kauf: Verkehrswert × 1,5 bis 3 (bei stark nachgefragten Standorten mehr)

• Pacht: 3.000 bis 15.000 EUR pro Hektar und Jahr, projektspezifisch

2. Konverterstation (HGÜ)

Sehr wenige Standorte, sehr hoher Wert. Fläche 8 bis 15 Hektar, meist Kauf. Details in Konverterstation: Flächenbedarf, Anforderungen, Vergütung.

Vergütungsbandbreite:

• Kauf: Verkehrswert × 5 bis 20 bei technisch idealem Standort

• Pacht: selten (Netzbetreiber wollen Eigentum)

3. Schaltanlage (Netzverknüpfungspunkt)

Kleinere Flächen als Umspannwerke, dafür deutlich mehr Standorte. Fläche 0,3 bis 2 Hektar. Details in Schaltanlage und Netzverknüpfungspunkt.

Vergütungsbandbreite:

• Kauf: Verkehrswert × 1,5 bis 3

• Pacht: 2.000 bis 8.000 EUR pro Hektar und Jahr

4. Baustelleneinrichtungs- und Lagerfläche (temporär)

Befristete Nutzung während der Bauphase, meist 2 bis 4 Jahre. Fläche 0,5 bis 5 Hektar. Danach Rekultivierung. Details in Baustelleneinrichtungs- und Lagerflächen.

Vergütungsbandbreite:

• Reine Pacht: 500 bis 2.500 EUR pro Hektar und Jahr

• Rekultivierungsverpflichtung des Netzbetreibers

• Flurschaden-Pauschale für die Nutzungszeit

Der Preisbildungshebel: Netzsituation

Der wichtigste Faktor jenseits von Größe und Bodenrichtwert:

Wie einzigartig ist Ihr Standort?

• Einzig geeigneter Standort in einem Suchraum: Sehr starke Verhandlungsposition, Aufschläge nach oben

• Einer von zwei bis drei Standorten: Solide Verhandlungsposition

• Einer von fünf und mehr Standorten: Bei Ausschreibung starker Wettbewerb, Verhandlungsposition eher moderat

Wie einzigartig Ihr Standort ist, hängt von harten technischen Kriterien ab (Zufahrt, Baugrund, Netzanschlusspunkt) und von der Bereitschaft der Nachbarn, ebenfalls anzubieten.

Der Preisbildungshebel: Kombinationsnutzung

Ein zunehmend wichtiger Faktor:

Kann Ihre Fläche mehrfach genutzt werden?

Seit Januar 2026 gilt § 35 Abs. 1 Nr. 12 BauGB, der Batteriespeicher in bis zu 200 Meter zur Grundstücksgrenze eines Umspannwerks baurechtlich privilegiert. [1]

Das heißt: Wenn Ihre Fläche als Umspannwerk-Standort geeignet ist, ist automatisch eine benachbarte Fläche für einen Batteriespeicher privilegiert. Beide Nutzungen können auf zwei getrennten Flächenteilen erfolgen.

Die Doppelvermarktung erhöht die Gesamtvergütung erheblich. Details in Batteriespeicher am Umspannwerk.

Auch kombinierbar sind: Umspannwerk plus Freiflächen-PV auf angrenzenden Flächen, wenn baurechtliche Voraussetzungen erfüllt sind. Details in Pachtpreise für Photovoltaik-Flächen.

Rechenbeispiele im Vergleich

Beispiel A: Reine Trasse

500 m Erdkabeltrasse, 25 m Betriebsschutzstreifen, Bodenrichtwert 4 EUR/m², A-Nord-Sätze.

• Dienstbarkeitsentschädigung: 17.500 EUR

• Beschleunigungszuschlag: 25.000 EUR

• Aufwandsentschädigung: 300 EUR

• Flurschäden Bauphase (2 Ernten): ca. 15.000 EUR

• Gesamt einmalig: rund 58.000 EUR

Wiederkehrende Zahlungen: keine. Fläche bleibt in Ihrem Eigentum mit Dienstbarkeitsbelastung.

Beispiel B: Umspannwerk-Standort

4 Hektar Ackerland, Bodenrichtwert 4 EUR/m², Aufschlag Faktor 2,5 (Umspannwerk-Aufschlag).

• Verkehrswert Ackerland: 40.000 × 4 = 160.000 EUR

• Netzbetreiber-Kaufpreis: 160.000 × 2,5 = 400.000 EUR

• Gesamt einmalig: 400.000 EUR

Alternativ Pacht: 10.000 EUR pro Hektar × 4 Hektar = 40.000 EUR pro Jahr über 30 Jahre = 1.200.000 EUR nominal.

Beispiel C: Umspannwerk plus Batteriespeicher

Zusätzlich zu Beispiel B ein Batteriespeicher auf 2 Hektar Nachbarfläche:

• Umspannwerk-Pacht: 40.000 EUR pro Jahr

• Batteriespeicher-Pacht: 100.000 EUR pro Jahr (typisch für gut angebundenen 100-MW-Speicher)

• Gesamt pro Jahr: 140.000 EUR

• Über 30 Jahre nominal: 4.200.000 EUR

Details in Pachtpreise für Batteriespeicher.

Beispiel D: Konverterstation

10 Hektar Ackerland, Bodenrichtwert 6 EUR/m², Aufschlag Faktor 8 (Konverterstandort).

• Verkehrswert Ackerland: 100.000 × 6 = 600.000 EUR

• Netzbetreiber-Kaufpreis: 4.800.000 EUR

• Gesamt einmalig: rund 5 Millionen EUR

Alle Beispiele sind Illustrationen. Konkrete Preise bilateral verhandelt.

Was Sie beeinflussen können

1. Technische Standort-Attraktivität optimieren. Zufahrt, Baugrunduntersuchung, Erschließungskosten. Klar dokumentierte Standortvorteile stärken Ihre Position.

2. Kombinationsnutzung mitanbieten. Wenn Ihre Fläche neben dem Umspannwerk auch für Batteriespeicher, PV oder Ausgleichsflächen geeignet ist, im Gesamtpaket verhandeln.

3. Vertragsdetails verhandeln. Rückbaubürgschaft, Erweiterungsoptionen, Zugangsrechte, Umgang mit Betriebsstörungen. Diese Details wirken langfristig oft mehr als der reine Kaufpreis.

4. Steuerliche Struktur. Ob Kauf oder Pacht steuerlich günstiger ist, hängt von Ihrer Situation ab (Privatvermögen vs. Betriebsvermögen, Haltezeit, Verlustverrechnung). Steuerberater konsultieren.

5. Verhandlungspartner richtig wählen. Für Standortflächen sind spezialisierte Grundstücksbüros der Netzbetreiber zuständig. Diese verhandeln professionell. Sie sollten mindestens gleiche Verhandlungsstärke einbringen (Sachverständige, Anwalt, Ventorio).

Steuerliche Grundeinordnung

Sehr abhängig vom Einzelfall:

Kauf bei Privatvermögen: Bei Haltezeit über 10 Jahre steuerfrei nach § 23 EStG. Bei kürzerer Haltezeit privates Veräußerungsgeschäft (Steuerpflicht).

Kauf bei Betriebsvermögen (LuF): Aufdeckung stiller Reserven, Steuerpflicht.

Pacht bei aktivem Landwirt: Betriebseinnahme nach § 13 EStG.

Umsatzsteuer: Grundstücksverkäufe grundsätzlich USt-befreit (§ 4 Nr. 9a UStG). Pacht kann USt-pflichtig sein.

Grundsteuer: Bei Umspannwerk-Widmung häufig Grundsteuer B. Umlage auf Netzbetreiber vertraglich regelbar.

Details mit Steuerberater klären.

FAQ

Warum gibt es keine bundesweite Preisstatistik?

Weil jeder Vertrag bilateral geschlossen wird und die Konditionen als vertraulich behandelt werden. Anders als bei Pachtpreisen Landwirtschaft (Destatis) oder Rahmenvereinbarungen bei Trassen (öffentlich publiziert) fehlen zentrale Erhebungen.

Kann ich die Rahmenvereinbarungen für Trassen als Verhandlungsgrundlage nutzen?

Nein. Die 25/35-Prozent-Sätze gelten nur für Trassenflächen. Standortflächen werden völlig anders bewertet, meist mit Aufschlag zum vollen Verkehrswert.

Wer verhandelt für den Netzbetreiber?

Grundstücksbüros oder Immobilienabteilungen der ÜNB und großen VNB. Sie sind professionell besetzt und verhandeln oft mit Standardverträgen als Ausgangspunkt.

Was, wenn ich mich nicht einigen kann?

Bei Standortflächen gibt es kein Enteignungsverfahren wie bei Trassen. Der Netzbetreiber wählt in dem Fall einen anderen Standort. Sie riskieren also nichts, außer der Chance auf den Vertrag.

Muss ich einen Anwalt einschalten?

Bei Beträgen im sechs- und siebenstelligen Bereich ist anwaltliche Prüfung dringend zu empfehlen. Fachanwälte für Verwaltungs- und Immobilienrecht sind hier die richtige Adresse.

Wer trägt die Kosten für Machbarkeitsprüfungen?

In der Regel der Netzbetreiber. Ihre Aufgabe ist die Bereitstellung von Grundstücksdaten und Aufschlüssen aus dem Kataster.

Gilt für Standortflächen auch die Fristerfüllung wie bei Trassen?

Nein, es gibt keine Rahmenvereinbarung mit fixierten Fristen. Verhandlungszeiträume sind bilateral und meist mehrere Monate bis Jahre.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Ventorio ist auf Standortflächen für Netzinfrastruktur spezialisiert. Wir kennen die aktuellen Suchen der Netzbetreiber im DACH-Raum und wissen, welche Fläche für welchen Zweck passt.

Vier Argumente für Ventorio:

1. Strukturierte Bewertung. Jede eingereichte Fläche wird gegen die technischen Kriterien geprüft und einer der sechs Entwicklungsstufen zugeordnet.

1. Neutralität. Wir sind an keinem Netzbetreiber beteiligt und entwickeln keine eigenen Standorte.

1. Datenschutz. Vollständige Kontaktdaten werden erst nach dokumentierter Einwilligung weitergegeben. Bei sensiblen Standorten mit Vertraulichkeitsvereinbarung.

1. Kostenlose Ersteinschätzung. Sie erhalten eine Einordnung, welche Nutzungsart passt: Umspannwerk, Konverter, Schaltanlage, Baustellenfläche oder Kombination.

Fläche kostenlos einschätzen lassen

Quellen

[1] § 35 Abs. 1 Nr. 12 BauGB (Privilegierung Batteriespeicher im Außenbereich, ab Januar 2026)

[2] § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Privilegierung öffentliche Versorgung mit Elektrizität)

[3] Bundesnetzagentur, netzausbau.de; Projektwebsites der ÜNB

[4] Markterfahrung und Anbieterangaben (keine amtliche Preisstatistik für Standortflächen)

Stand: 30. August 2026