Fläche für ein Umspannwerk verpachten oder verkaufen 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Umspannwerk ist eine Standortfläche, kein Leitungsdurchgang. Der Unterschied ist fundamental: hier gibt es Standortkonkurrenz, laufende Zahlungen und echten Verhandlungsspielraum. Für Flächeneigentümer ist das die attraktivste Konstellation im Netzausbau.

• Der Netzbetreiber sucht aktiv nach mehreren möglichen Standorten. Ihre Fläche steht dann im Wettbewerb mit anderen potenziellen Standorten. Anders als bei der Trasse sind Sie kein Zwangsbetroffener, sondern Anbieter.

• Vertragsformen: Grundstückskauf oder langfristige Pacht (typisch 30 bis 40 Jahre) mit laufender Vergütung.

• Weil neben einem Umspannwerk die 200-Meter-Regel des BauGB § 35 Abs. 1 Nr. 12 für Batteriespeicher greift, ist Ihre Fläche potenziell doppelt vermarktbar: als Umspannwerk-Standort plus als Batteriespeicher-Standort auf einer benachbarten Fläche. [1]

• Ventorio ist auf Standortflächen für Netzinfrastruktur spezialisiert. Anders als bei Trassen können wir hier tatsächlich vermitteln.

Warum Umspannwerke fundamental anders sind als Trassen

Bei einer Stromtrasse haben Sie keine Wahl: Die Trasse verläuft, wo sie im Planfeststellungsbeschluss ausgewiesen ist. Sie können die Höhe der Entschädigung optimieren, nicht aber verhindern, dass Ihr Grundstück belastet wird.

Bei einem Umspannwerk ist alles anders:

Standortkonkurrenz. Der Netzbetreiber prüft mehrere mögliche Standorte in einem Suchraum und entscheidet nach technischen, planungsrechtlichen und wirtschaftlichen Kriterien.

Verhandlungsposition. Sie sind Anbieter. Wenn Ihr Standort attraktiv ist, haben Sie eine echte Verhandlungsposition zu Preis, Laufzeit, Rückbau und ergänzenden Nutzungen.

Wiederkehrende Zahlungen. Statt Einmalzahlung wie bei der Trasse können Sie eine langfristige Pacht mit laufender Vergütung vereinbaren. Alternative: Grundstücksverkauf mit Einmalzahlung.

Kombinierbarkeit. Ein Umspannwerk zieht andere Nutzungen an. Insbesondere Batteriespeicher, die in Netznähe (unter 200 Meter zum Umspannwerk) baurechtlich privilegiert sind.

Details zur Trassen-Situation in Was Netzbetreiber für Standortflächen zahlen.

Was ein Umspannwerk technisch braucht

Damit Ihre Fläche als Umspannwerkstandort in Frage kommt, muss sie mehrere Kriterien erfüllen:

Flächengröße

• 380/110-kV-Umspannwerk (Höchst- zu Hochspannung): typisch 3 bis 8 Hektar

• 110/20-kV-Umspannwerk (Hoch- zu Mittelspannung): typisch 0,5 bis 2 Hektar

• Erweiterungsfläche: häufig 30 bis 50 Prozent zusätzlich vorgehalten

Topografie

• Weitgehend eben (bis 3 Prozent Neigung)

• Kein aktives Hochwassergebiet

• Tragfähiger Baugrund (mittel bis fest)

Erschließung

• Schwerlastfähige Zufahrt (Transformatoren mit 100 bis 400 Tonnen Einzelgewicht)

• Anfahrbarkeit für Kranbetrieb

• Ausreichende Kurvenradien

Netzsituation

• Anbindungsmöglichkeit an bestehende Leitungen oder geplante Trassen

• Kein Konflikt mit anderen Leitungsrechten

• Nähe zu Verbrauchszentren oder Erzeugungsanlagen

Planungsrecht

• Möglichkeit der Ausweisung als Sondergebiet oder Anwendung § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Privilegierung Vorhaben zur öffentlichen Versorgung mit Elektrizität)

• Keine Konflikte mit Landschaftsschutz, Naturschutz, Wohnbebauung

Vertragsformen: Kauf oder Langfristpacht

Grundstückskauf

Der klassische Weg. Der Netzbetreiber erwirbt das Grundstück zum Verkehrswert oder darüber. Vorteile: Sofortiger einmaliger Zufluss, keine Vertragsbindung. Nachteile: Grundstück ist weg, keine Beteiligung an zukünftiger Wertentwicklung, keine ergänzenden Nutzungen möglich.

Langfristpacht

Alternative Standardform. Vertragslaufzeit 30 bis 40 Jahre, oft mit Verlängerungsoption. Laufende Pachtzahlung, jährlich indexiert an Verbraucherpreisindex oder feste jährliche Steigerung.

Vorteile: Grundstück bleibt in Ihrem Eigentum, laufende Einnahmen, langfristige Bindung, ergänzende Nutzungen (Batteriespeicher-Kombination) leichter regelbar. Nachteile: Bindung an einen Vertragspartner, Rückbaufragen am Vertragsende.

Vergütung: Größenordnungen

Konkrete Sätze sind projektspezifisch und werden bilateral verhandelt. Es gibt keine bundesweite Preisstatistik für Umspannwerk-Standortflächen.

Als Orientierung (aus Marktkenntnis und Anbieterangaben, keine amtliche Statistik):

Kauf:

• Ackerland-Verkehrswert typisch 4 bis 30 Euro pro Quadratmeter

• Aufschlag für Standorteignung: oft Verdopplung bis Verdreifachung bei stark nachgefragten Standorten

• Bei 5 Hektar Fläche und einem Bodenrichtwert von 4 EUR/m² kann der Kaufpreis bei 300.000 bis 800.000 Euro liegen (Bandbreite)

Pacht:

• Jährliche Pacht typisch 3.000 bis 15.000 Euro pro Hektar und Jahr, projektabhängig

• Bei 5 Hektar: 15.000 bis 75.000 Euro pro Jahr

• Über 30 Jahre Vertragslaufzeit: kumuliert 500.000 bis 2.500.000 Euro (ohne Indexierung)

Aufschlag bei Umspannwerk-Cluster (Umspannwerk plus Batteriespeicher): Ein Standort mit gebündelter Nutzung kann deutlich attraktiver bewertet werden. Details in Batteriespeicher am Umspannwerk.

Alle Zahlen sind Anhaltspunkte. Der konkrete Preis für Ihre Fläche ergibt sich aus Verkehrswert, Verhandlungsposition und Wettbewerbssituation.

Die 200-Meter-Regel für Batteriespeicher

Ein zentraler Hebel für die Vermarktung Ihrer Fläche.

Seit Januar 2026 gelten mit § 35 Abs. 1 Nr. 11 und Nr. 12 BauGB erstmals eigene Privilegierungstatbestände für Batteriespeicher im Außenbereich. Nach Nr. 12 privilegiert sind eigenständige Speicher, wenn sie:

• höchstens 200 Meter zur Grundstücksgrenze eines Umspannwerks liegen

• mindestens 4 Megawatt Nennleistung haben

• die 0,5-Prozent-Gemeindeflächen-Obergrenze nicht überschreiten

Das heißt: Wenn Sie eine Fläche für ein Umspannwerk anbieten, ist die angrenzende Fläche automatisch für einen Batteriespeicher baurechtlich privilegiert.

Dies eröffnet die Möglichkeit einer Doppelvermarktung:

1. Fläche 1 (etwa 5 Hektar): Umspannwerk-Standort für den Netzbetreiber

2. Fläche 2 (angrenzend, etwa 2 Hektar): Batteriespeicher-Standort für einen Speicher-Projektentwickler

Beide Flächen profitieren von der Netzstelle. Die Wirtschaftlichkeit ist deutlich höher als bei getrennten Standorten. Details in Standortkriterien für Batteriespeicher und Batteriespeicher am Umspannwerk.

Der Anbahnungsprozess

1. Ansprache oder Kaltansprache

Manchmal kommt der Netzbetreiber auf Sie zu (wenn Ihre Fläche in einem Suchraum liegt). Manchmal müssen Sie aktiv werden und Ihre Fläche anbieten. Ventorio übernimmt hier die Vermittlung.

2. Erstprüfung

Der Netzbetreiber prüft Ihre Fläche auf die technischen und planungsrechtlichen Kriterien. Dauer typisch 4 bis 12 Wochen.

3. Vergleichsprüfung mit anderen Standorten

Wenn mehrere Standorte in Frage kommen, wählt der Netzbetreiber den bevorzugten Standort. Kriterien: Netzeinbindung, Zufahrt, planungsrechtliche Aussichten, Kosten.

4. Grundlagenvereinbarung

Wenn Ihr Standort gewählt wird, folgt eine erste Vereinbarung (Vorvertrag oder Optionsvertrag) mit Absichtserklärung. Dauer typisch 2 bis 6 Monate ab Erstansprache.

5. Planungsverfahren

Der Netzbetreiber initiiert das Bauleitplanverfahren (Bebauungsplan-Änderung oder Neuaufstellung). Bei privilegierten Vorhaben nach § 35 BauGB kann eine Einzelgenehmigung ausreichen. Dauer: 12 bis 36 Monate.

6. Notarieller Kaufvertrag oder Pachtvertrag

Nach Baugenehmigung wird der finale Vertrag abgeschlossen. Zahlungsmodalitäten und Übergabezeitpunkt werden festgeschrieben.

7. Baubeginn

Typisch 3 bis 5 Jahre nach Erstansprache. Bauphase weitere 12 bis 24 Monate.

Vertragspunkte, die immer geregelt sein müssen

Kaufpreis oder Pachtstruktur. Klare Angabe des einmaligen Kaufpreises oder der jährlichen Pacht mit Indexierung.

Laufzeit und Verlängerung. Bei Pacht: Erstlaufzeit, Verlängerungsoptionen, Kündigungsrechte.

Rückbaupflicht am Vertragsende. Wer entfernt die Anlagen? Wer trägt die Kosten? Bankbürgschaft für Rückbau?

Grundlage der Vergütung. Fest oder umsatzabhängig? Bei Pacht: was passiert, wenn das Umspannwerk außer Betrieb genommen wird?

Erweiterungsrechte. Darf der Netzbetreiber die Anlage erweitern? Zu welchen Konditionen?

Ergänzende Nutzungen. Regelung, ob und wie angrenzende Flächen für Batteriespeicher oder andere Anlagen genutzt werden können.

Zugangsrechte für Wartung und Bau. Umfang und Frequenz.

Notar- und Grundbuchkosten. Wer trägt welche Position?

Aufschlussverpflichtung. Bei ungeklärten Bodenverhältnissen: Wer bezahlt Untergrunduntersuchungen?

Rechenbeispiel

Beispielhafte Situation:

Sie besitzen 6 Hektar Ackerland in Niedersachsen, verkehrsgünstig gelegen, in 500 Meter Entfernung zu einer 380-kV-Bestandstrasse. Der Netzbetreiber sucht in der Region einen Standort für ein neues 380/110-kV-Umspannwerk (Bedarf: 4 Hektar).

Option A: Kauf

• Grundstückspreis Verkehrswert Ackerland: 40.000 Euro pro Hektar

• Aufschlag Standorteignung (Faktor 2): 80.000 Euro pro Hektar

• Kaufpreis 4 Hektar: 320.000 Euro

• Restfläche 2 Hektar: verbleibt in Ihrem Eigentum, kann für Batteriespeicher (§ 35 Abs. 1 Nr. 12 BauGB privilegiert) verpachtet werden

Option B: Pacht

• Jährliche Pacht: 12.000 Euro pro Hektar × 4 Hektar = 48.000 Euro

• Vertragslaufzeit 30 Jahre, VPI-indexiert

• Kumuliert nominal: 1.440.000 Euro (ohne Indexierung)

• Nach Vertragsende: Rückbau, Fläche zurück

Zusatzoption: Restfläche 2 Hektar für Batteriespeicher (Vertragslaufzeit 25 Jahre)

• Jährliche Pacht Batteriespeicher: 50.000 bis 120.000 Euro pro Hektar × 2 Hektar = 100.000 bis 240.000 Euro pro Jahr

• Kumuliert nominal 25 Jahre: 2.500.000 bis 6.000.000 Euro

Kombination Umspannwerk-Pacht plus Batteriespeicher-Pacht kann die Wirtschaftlichkeit signifikant steigern.

Alle Zahlen sind Illustration. Konkrete Preise variieren nach Region, Netzsituation, Verhandlung und Marktumfeld.

FAQ

Wie erfahre ich, dass ein Netzbetreiber in meiner Region einen Standort sucht?

Bedarfsplanungen der Übertragungsnetzbetreiber sind über netzausbau.de öffentlich einsehbar. Regionale Verteilnetzbetreiber veröffentlichen Ausbaupläne meist auf ihren Websites. Ventorio kennt die Suchen im DACH-Raum und meldet sich, wenn Ihre Fläche passt.

Wie lange dauert es vom Angebot bis zum Vertragsschluss?

Von der Erstansprache bis zum notariellen Vertragsschluss meist 12 bis 36 Monate, abhängig vom Genehmigungsverfahren.

Wer trägt die Genehmigungskosten?

In der Regel der Netzbetreiber. Auch die Kosten für Vermessung, Bodenuntersuchungen und ggf. Baugrundgutachten.

Was passiert am Vertragsende bei Pacht?

Der Netzbetreiber ist zum Rückbau verpflichtet. Details werden im Vertrag geregelt (Rückbau der Trafos, Betonfundamente, Kabel, Rekultivierung).

Kann ich weiterhin Landwirtschaft auf der Restfläche machen?

Ja. Nur die vom Umspannwerk belegte Fläche entfällt aus der landwirtschaftlichen Nutzung.

Was, wenn der Netzbetreiber ein anderes Grundstück wählt?

Dann bleibt Ihre Fläche unverändert. Vor der Grundlagenvereinbarung entstehen für Sie keine Kosten, wenn kein Optionsvertrag mit Vergütung besteht.

Kann ich das Umspannwerk-Grundstück später verkaufen?

Ja, die Pachtverträge werden mit dem Grundstück verkauft. Der Käufer übernimmt die Pachteinnahmen.

Was ist mit Grundsteuer?

Ein Umspannwerk ist ein Grundstück des Grundvermögens (Grundsteuer B). Bei Verkauf wechselt der Steuerpflichtige. Bei Pacht kann eine Umlage auf den Pächter geregelt werden. Details in Grundsteuer und Steuern bei Leitungsrechten.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Ventorio ist eine neutrale Plattform für Flächeneigentümer im DACH-Raum. Für Umspannwerk-Standortflächen sind wir Ihr Ansprechpartner: Wir kennen die Suchen der Netzbetreiber, prüfen die Eignung Ihrer Fläche und vermitteln den Kontakt.

Vier Argumente für Ventorio:

1. Strukturierte Bewertung. Jede eingereichte Fläche wird nach sechs Entwicklungsstufen bewertet: von der Rohfläche bis zum unterschriftsreifen Standortangebot. Sie wissen genau, wo Sie stehen.

1. Neutralität. Ventorio entwickelt keine eigenen Umspannwerke und ist an keinem Netzbetreiber beteiligt. Unsere Empfehlung folgt ausschließlich der Eignung Ihrer Fläche für den bestmöglichen Vertragsschluss.

1. Datenschutz. Vollständige Kontaktdaten und Grundstücksunterlagen werden erst nach Ihrer dokumentierten Einwilligung an potenzielle Vertragspartner weitergegeben. Bei sensiblen Standorten mit Vertraulichkeitsvereinbarung.

1. Kostenlose Ersteinschätzung. Sie erhalten eine Einordnung, welche Nutzungsart für Ihre Fläche in Frage kommt. Umspannwerk, Batteriespeicher, PV, Ausgleichsfläche, Landwirtschaft. Ohne Vorabkosten, ohne Verpflichtung.

Fläche kostenlos einschätzen lassen

Quellen

[1] § 35 Abs. 1 Nr. 11 und Nr. 12 BauGB (Privilegierung Batteriespeicher im Außenbereich, in Kraft Januar 2026)

[2] § 35 Abs. 1 Nr. 4 BauGB (Privilegierung öffentliche Versorgung mit Elektrizität)

[3] Bundesnetzagentur, netzausbau.de (Bedarfsplanung)

[4] Marktkenntnis und Anbieterangaben (keine amtliche Preisstatistik für Umspannwerk-Standortflächen)

Stand: 30. August 2026