Grundsteuer und Steuern bei Leitungsrechten 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Bei Privatvermögen ist die Einmalentschädigung für die Überspannung eines Grundstücks mit einer Hochspannungsleitung nicht einkommensteuerbar. Grundsatzurteil: BFH IX R 31/16 vom 02.07.2018. [1]

• Bei Betriebsvermögen (Landwirtschaft) ist die Entschädigung eine Betriebseinnahme nach § 13 EStG. Bilanzierende Landwirte müssen einen passiven Rechnungsabgrenzungsposten bilden (Finanzministerium Schleswig-Holstein, Erlass 23.05.2023 VI 309 - 2134 - 080). [2]

• Bei Gewinnermittlung nach § 13a EStG (Durchschnittssätze): analog EÜR gemäß § 13a Abs. 7 S. 1 Nr. 1 Buchst. c EStG.

• Umsatzsteuer: Bestellung einer Dienstbarkeit ist steuerbare sonstige Leistung. USt-Befreiung nach § 4 Nr. 12a UStG greift nach BFH-Rechtsprechung häufig nicht. Details fallabhängig, für pauschalierende Landwirte fällt es unter § 24 UStG.

• Grundsteuer: Ändert sich in der Regel nicht durch eine Dienstbarkeit. Konkrete Aussage einzelfallabhängig, insbesondere seit Grundsteuerreform 2025.

• Keine Steuerberatung. Der konkrete Fall gehört zum Steuerberater.

Der wichtigste Baustein: BFH IX R 31/16

Der Bundesfinanzhof hat mit Urteil vom 2. Juli 2018 (Az. IX R 31/16) eine Grundsatzentscheidung getroffen: [1]

Eine Entschädigung, die dem Eigentümer eines Grundstücks für die Belastung des Grundstücks mit einer beschränkt persönlichen Dienstbarkeit zugunsten des Betreibers einer Hochspannungsfreileitung gezahlt wird, ist keine Einnahme im Rahmen einer Einkunftsart im Sinne des § 2 Abs. 1 EStG.

Konkret: Die Einmalentschädigung ist bei Privatvermögen nicht einkommensteuerbar.

Voraussetzungen:

• Unbefristete Dienstbarkeit im Grundbuch

• Drohende Enteignung (das ist bei allen HGÜ-Trassen der Fall)

• Grundstück im Privatvermögen (nicht Betriebsvermögen)

Wenn das Grundstück im Betriebsvermögen liegt

Bei aktiven Land- und Forstwirten gelten andere Regeln:

• Betriebseinnahme nach § 13 EStG. Die Entschädigung ist zu versteuern.

• Passivierung: Bei bilanzierenden Landwirten muss ein passiver Rechnungsabgrenzungsposten (pRAP) gebildet werden. Grundlage: Finanzministerium Schleswig-Holstein, Erlass VI 309 - 2134 - 080 vom 23.05.2023. [2] Der Ertrag wird über die Nutzungsdauer verteilt.

• Gewinnermittlung nach § 13a EStG (Durchschnittssätze): analog Einnahmen-Überschuss-Rechnung nach § 13a Abs. 7 S. 1 Nr. 1 Buchst. c EStG.

• Betriebsaufgabe-Effekte: Bei komplexen Sachverhalten Prüfung, ob eine Entnahme oder Betriebsaufgabe vorliegt.

Die pRAP-Systematik ist wichtig, weil sie den Ertrag steuerlich glättet. Statt einer hohen Einmalsteuer im Jahr des Vertragsschlusses verteilt sich die Steuer über die Nutzungsdauer der Leitung (typisch 40 bis 60 Jahre).

Was ist Privatvermögen, was Betriebsvermögen?

Nicht alle landwirtschaftlichen Flächen sind automatisch Betriebsvermögen. Prüfen Sie:

• Aktiver Landwirt (Einkommensteuererklärung mit § 13 EStG): Betriebsvermögen wahrscheinlich

• Ehemaliger Landwirt (verpachtet an Dritte): Kann Privatvermögen sein oder Vermietung und Verpachtung (§ 21 EStG)

• Reiner Grundbesitzer ohne LuF: Privatvermögen

• Erbe eines landwirtschaftlichen Betriebs: Fortsetzung Betriebsvermögen möglich, bei Aufgabe Privatvermögen

Die Zuordnung ist entscheidend für die steuerliche Behandlung. Nur der Steuerberater kann das mit Blick auf Ihre konkrete Situation prüfen.

Umsatzsteuer

Die Bestellung einer Dienstbarkeit gegen Entschädigung ist eine umsatzsteuerpflichtige sonstige Leistung. Die USt-Befreiung nach § 4 Nr. 12a UStG (Grundstücksvermietung) greift bei Dienstbarkeiten nach BFH-Rechtsprechung oft nicht.

Bei pauschalierenden Landwirten (§ 24 UStG): Die Leistung fällt unter die Durchschnittssatzbesteuerung. In der Praxis meist unproblematisch.

Bei regelbesteuerten Landwirten und Nicht-Landwirten: Grundsätzlich 19 Prozent Umsatzsteuer, aber Einzelfallprüfung erforderlich.

Empfehlung: Keine pauschale Aussage im Vertrag. Klärung mit Steuerberater und HLBS-Buchstelle.

Grundsteuer

Grundsätzliche Frage: Ändert sich die Grundsteuerbewertung durch eine Dienstbarkeit für ein Leitungsrecht?

Vor Grundsteuerreform 2025: Wertminderung im Grundbuch wurde in der Bewertung berücksichtigt, aber selten in nennenswertem Umfang.

Seit Grundsteuerreform 2025: Bewertung erfolgt in den meisten Bundesländern nach Bodenrichtwert (Bundesmodell) oder nach abweichenden Landesmodellen. Der individuelle Verkehrswert (mit Dienstbarkeit) ist nicht Bewertungsgrundlage.

Praktische Konsequenz: Die Grundsteuer ändert sich in der Regel nicht durch eine Dienstbarkeit für ein Leitungsrecht. Aber Details sind länderspezifisch.

Nach BMF-FAQ Grundsteuer sind Fragen zur konkreten Auswirkung im Einzelfall zu klären. Die zuständigen Finanzämter beraten.

Details in Grundsteuer bei verpachtetem Ackerland.

Verhältnis zu Wertminderung

Die reine Wertminderung durch eine Leitung ist steuerlich neutral: Sie mindert den Verkehrswert, aber löst keinen steuerlichen Aufwand aus. Erst bei einem tatsächlichen Verkauf zu einem geringeren Preis wirkt sich die Wertminderung als geringeres Veräußerungsergebnis aus.

Details in Wertminderung eines Grundstücks durch eine Stromleitung.

Erbschaftsteuer

Land- und forstwirtschaftliche Flächen sind nach §§ 13a, 13b ErbStG verschonungsfähig. Bei Erbschaft einer Fläche mit Leitungsdienstbarkeit gelten die üblichen Verschonungsregeln.

Details mit Steuerberater klären.

FAQ

Muss ich die Entschädigung in der Steuererklärung angeben?

Bei Privatvermögen: nein (nicht steuerbar). Bei Betriebsvermögen: ja, als Betriebseinnahme (mit pRAP-Passivierung bei Bilanzierung).

Was ist mit dem Beschleunigungszuschlag?

Steuerlich behandelt wie die Dienstbarkeitsentschädigung selbst.

Was ist mit Aufwandsentschädigung?

Ebenso wie Dienstbarkeitsentschädigung.

Was ist mit Flurschäden und Aufwuchsentschädigung?

Diese sind Ersatz für entgangene Erträge und daher einkommensteuerpflichtig (bei aktiven Landwirten als Betriebseinnahme nach § 13 EStG). Sie fallen nicht unter das BFH-Urteil zur Überspannung.

Was ist mit Nachwirkungsentschädigung?

Analog Aufwuchsentschädigung: einkommensteuerpflichtig als Ersatz für entgangene Erträge.

Was ist mit Sachverständigenkosten?

Als Werbungskosten oder Betriebsausgaben abzugsfähig. Wenn der Netzbetreiber die Kosten übernimmt, entstehen keine steuerlichen Auswirkungen für Sie.

Muss ich die Entschädigung einer Erbengemeinschaft aufteilen?

Ja. Bei mehreren Erben wird die Entschädigung nach Miteigentumsquoten verteilt.

Ist der Beschleunigungszuschlag steuerpflichtig?

Er teilt das steuerliche Schicksal der Dienstbarkeitsentschädigung. Bei Privatvermögen nicht steuerbar.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Für die steuerliche Beratung empfehlen wir spezialisierte Steuerberater (idealerweise mit LuF-Erfahrung oder HLBS-Mitglied). Ventorio prüft die Marktseite Ihrer Fläche.

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Quellen

[1] BFH IX R 31/16 vom 02.07.2018: Entschädigung für Überspannung eines Grundstücks mit Stromleitung bei Privatvermögen nicht einkommensteuerbar

[2] Finanzministerium Schleswig-Holstein Erlass VI 309 - 2134 - 080 vom 23.05.2023 (Betriebsvermögen, passiver Rechnungsabgrenzungsposten)

[3] Sommer-2024-Steuernews von Hedemann, Bollmann, Busse zu Entschädigungszahlungen für Stromleitungen (mit Verweis auf BFH und Finanzministerien)

[4] § 24 UStG (Landwirtschaftliche Pauschalierung); § 4 Nr. 12a UStG (Grundstücksvermietung); §§ 13a, 13b ErbStG (Verschonung Land- und Forstwirtschaft); Grundsteuerreform 2025 (BMF-FAQ)

Stand: 30. August 2026