Ausgleichsfläche anbieten und verpachten: Ablauf und Vergütung 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Sie können eine Fläche als Ausgleichsfläche verpachten (laufende Vergütung) oder verkaufen (Einmalzahlung). Beide Wege sind rechtlich zulässig und marktüblich.

• Vertragspartner sind Vorhabenträger (Gemeinden, Projektierer), Flächenagenturen oder das Land selbst. Die Bewertung erfolgt durch die Untere Naturschutzbehörde nach Landesrecht.

• Die Bindung ist in der Regel dauerhaft über eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch (§ 1090 BGB) oder eine Baulast (in Niedersachsen). Sie überträgt sich beim Verkauf auf den neuen Eigentümer. [1]

• Der Weg von der Anfrage bis zum belastbaren Vertrag dauert typischerweise mehrere Monate bis über ein Jahr. Erst mit Anerkennungsbescheid der Naturschutzbehörde stehen die Ökopunkte fest.

• Vergütungen unterscheiden sich regional stark. Der kommerzielle Marktplatz Ökopunktemarkt.de nennt bundesweite Anbieterspannen zwischen 0,20 und 8,00 Euro pro Punkt (Anbieterangabe, Stand 25.08.2026). [2]

Ist Ihre Fläche geeignet?

Bevor Sie in Verhandlungen einsteigen, klären Sie die Grundeignung. Details in Leitfaden Ausgleichsflächen für Flächeneigentümer.

Positive Merkmale einer Ausgleichsfläche:

• Grenzertragsstandort, Hanglage, feuchte Senke, Waldrand

• Niedrige Bodenzahl oder schwierige Bewirtschaftung

• Kompakter Zuschnitt ab etwa 0,5 Hektar (sinnvoll ab 2 Hektar)

• Räumlich-funktionaler Zusammenhang zu geplanten Eingriffsvorhaben in der Region

• Keine eingetragenen Rechte Dritter (Wegerechte in Ordnung, aber keine konkurrierenden Nutzungsrechte)

Negative Merkmale:

• Hochwertige Ackerböden mit hoher Bodenzahl

• Landwirtschaftliche Vorzugsflächen (die Landwirtschaftskammer und Gemeinden blockieren häufig)

• Ungeklärte Erbengemeinschaften oder Streitigkeiten im Eigentum

• Sehr kleine Flächen unter 0,3 Hektar (Aufwand übersteigt den Nutzen)

Vier Wege zur Vermarktung

Weg 1: Verpachtung an eine Flächenagentur

Die Flächenagentur pachtet Ihre Fläche für einen langen Zeitraum oder dauerhaft. Sie führt die Maßnahmen durch, verbucht die Ökopunkte auf ihrem Konto und vermarktet sie an Vorhabenträger. Sie erhalten eine jährliche Pacht.

Vorteile: Fläche bleibt in Ihrem Eigentum, laufende Einnahmen, Agentur trägt Umsetzungsrisiko. Nachteile: langfristige Bindung an einen Partner, häufig geringere Gesamtvergütung als beim Verkauf.

Weg 2: Verkauf an einen Vorhabenträger

Ein konkreter Vorhabenträger (z. B. Kommune für ein Baugebiet, Projektentwickler für einen Windpark) kauft die Fläche direkt und führt die Maßnahmen selbst durch. Sie erhalten eine Einmalzahlung.

Vorteile: sofortiger Zufluss, keine langfristige Vertragsbeziehung. Nachteile: Fläche wechselt den Eigentümer, keine Beteiligung an späterer Wertentwicklung.

Details in Ausgleichsfläche verkaufen: Marktpreise und Ablauf.

Weg 3: Verkauf der Ökopunkte, Fläche bleibt bei Ihnen

Sie legen selbst ein Ökokonto an, führen die Maßnahmen durch (ggf. mit Fachbüro), und verkaufen die entstandenen Ökopunkte an einen Vorhabenträger oder eine Agentur. Die Fläche bleibt Ihr Eigentum, die Ökopunkte werden übertragen.

Vorteile: Fläche bleibt Ihr Eigentum, potenziell höhere Vergütung als beim reinen Verkauf. Nachteile: Sie tragen Umsetzungs- und Vermarktungsrisiko, hoher Aufwand für Ökokonto-Anlage und Pflege.

Details in Ökopunkte verkaufen: Preisbildung, Käufer, Ablauf und Ökokonto anlegen.

Weg 4: Verpachtung an einen Vorhabenträger

Selten, aber möglich: Ein Vorhabenträger pachtet Ihre Fläche für die Dauer der Kompensationsverpflichtung. Sie erhalten eine laufende Pacht, die Fläche bleibt bei Ihnen.

Vorteile: Fläche bleibt Ihr Eigentum, laufende Einnahmen. Nachteile: Die Dauerhaftigkeitspflicht macht diesen Weg selten. Nur wenn der Vorhabenträger auf lange Sicht plant.

Der Ablauf Schritt für Schritt

Schritt 1: Vorprüfung durch Ventorio oder Flächenagentur

Sie reichen Ihre Fläche ein. Ventorio prüft, ob eine Ausgleichsfläche eine sinnvolle Option ist, und ordnet die Fläche einer von sechs Entwicklungsstufen zu. Alternativ: Direktanfrage bei einer Flächenagentur des Landes.

Dauer: 1 bis 3 Wochen für die Ersteinschätzung.

Schritt 2: Fachliche Bewertung durch Fachbüro

Ein Biotopgutachten kartiert den Ausgangszustand: Biotoptypen, Boden, Wasser, Arten. Auf dieser Basis werden mögliche Aufwertungsmaßnahmen konzipiert.

Dauer: mehrere Wochen, abhängig von Kartiersaison und Verfügbarkeit.

Schritt 3: Antrag bei der Unteren Naturschutzbehörde

Der Antrag umfasst Ausgangskartierung, Maßnahmenkonzept, Zielzustand und Pflegekonzept. In Sachsen läuft die Anerkennung ausschließlich über den Staatsbetrieb Sächsisches Immobilien- und Baumanagement (SIB) mit dem Zentralen Flächenmanagement. In den übrigen Ländern über die Untere Naturschutzbehörde des Landkreises.

Dauer: mehrere Monate für Prüfung und Anerkennungsbescheid.

Schritt 4: Vertrag und Anerkennung

Vor Beginn der Maßnahmen wird der Vertrag abgeschlossen (mit Vorhabenträger oder Flächenagentur) und die Ökokonto-Maßnahme anerkannt. Die rechtliche Sicherung erfolgt über:

• Beschränkt persönliche Dienstbarkeit nach § 1090 BGB im Grundbuch, oder

• Baulast nach § 81 Niedersächsische Bauordnung (Standard in NI), oder

• Festsetzung im Bebauungsplan (§ 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB)

Details in Dienstbarkeit und Grundbuchsicherung bei Ausgleichsflächen.

Schritt 5: Umsetzung

Die Aufwertungsmaßnahmen werden fachgerecht durchgeführt: Anpflanzung, Wiedervernässung, Rückbau von Drainagen, Anlegen von Feuchtbiotopen.

Dauer: abhängig von Maßnahme, häufig eine Vegetationsperiode.

Schritt 6: Erfolgskontrolle

Nach Erreichen des Zielzustands (bei Renaturierungen manchmal erst nach mehreren Jahren) bewertet die Naturschutzbehörde die tatsächliche Aufwertungsdifferenz. Erst dann werden die Ökopunkte endgültig gutgeschrieben.

Schritt 7: Verbuchung im Kompensationsverzeichnis

Die Ökokonto-Fläche wird ins Kompensationsverzeichnis des Landes eingetragen. In sechs Ländern öffentlich einsehbar. Details in Kompensationsverzeichnis: Aufbau, Einsicht, Bedeutung.

Schritt 8: Zahlung

Bei Verkauf: Zahlung nach Vertragsabschluss. Bei Pacht: laufende Zahlungen entsprechend Vertrag. Bei Ökopunkte-Verkauf: Zahlung nach Übertragung der Punkte an den Käufer.

Vertragspunkte, die immer geregelt sein müssen

Jeder Vertrag über eine Ausgleichsfläche sollte diese Punkte enthalten:

Vergütungsstruktur Einmalzahlung, laufende Pacht oder Ökopunkte-Preis. Bei Pacht mit Indexierung (VPI oder feste Steigerung).

Zahlungszeitpunkte Wann wird gezahlt: bei Vertragsabschluss, nach Anerkennungsbescheid, nach Erfolgskontrolle. Anzahlungen bei Vertragsabschluss reduzieren das Risiko der Vorleistung.

Sicherung im Grundbuch Welche Sicherungsform, zugunsten welcher Behörde. Wer trägt die Kosten der Eintragung (Notar, Grundbuchamt).

Pflegepflicht Wer trägt die Pflege dauerhaft (Sie, die Agentur, der Vorhabenträger)? Wenn Sie selbst pflegen, welche Vergütung erhalten Sie dafür.

Ausstiegsklauseln Was passiert, wenn die Naturschutzbehörde die Maßnahme nicht anerkennt oder eine Nachbesserung verlangt.

Umgang mit landwirtschaftlichen Direktzahlungen Ob und wie GAP-Beihilfefähigkeit erhalten bleibt (Beweidung, Mahd). Details in Ausgleichsflächen in der Landwirtschaft.

Steuerliche Regelungen Umsatzsteuer explizit ausweisen (19 Prozent, keine Landwirtschafts-Pauschalierung), ertragsteuerliche Behandlung dokumentieren.

Rechenbeispiel: Verpachtung an Flächenagentur

Beispielhafte Situation:

Ein Landwirt in Niedersachsen besitzt eine 3-Hektar-Fläche mit feuchter Senke am Rand seines Ackerlands. Die Fläche ist landwirtschaftlich schwer zu bewirtschaften und wird bislang extensiv genutzt.

Verhandlung mit Niedersächsischer Landgesellschaft (NLG):

• Aufwertungsdifferenz nach Osnabrücker Kompensationsmodell 2025: geschätzt 8 bis 12 Wertpunkte pro Quadratmeter (30.000 Quadratmeter = 240.000 bis 360.000 Wertpunkte)

• Anerkennungsbescheid der Unteren Naturschutzbehörde: nach 8 Monaten

• Sicherung: Baulast nach § 81 NBauO (in Niedersachsen etabliert), nicht Grundbucheintrag

• Pacht: 1.800 bis 2.500 Euro pro Jahr, indexiert an Verbraucherpreisindex

• Vertragslaufzeit: dauerhaft (Baulast unbefristet)

• Pflegepflicht: NLG, Landwirt erhält jährlich 300 Euro für Mahdvereinbarung

Zahlen sind illustrativ. Die konkrete Vergütung hängt von Bewertung, regionaler Nachfrage und Anbieter ab.

Was steuerlich passiert

Die steuerliche Behandlung von Ausgleichsflächen-Vergütungen ist komplex. In der Regel gilt:

• Ertragsteuer: Bei aktiven Land- und Forstwirten Betriebseinnahmen nach § 13 EStG. Die Fläche bleibt land- und forstwirtschaftliches Betriebsvermögen. [3]

• Umsatzsteuer: Bereitstellung von Flächen für Ausgleichsmaßnahmen und Verkauf von Ökopunkten sind regelbesteuerte sonstige Leistungen mit 19 Prozent. Sie fallen nicht unter die Pauschalierung nach § 24 UStG, auch nicht für ansonsten pauschalierende Landwirte. Grundlage: Verfügung LfSt Niedersachsen vom 21.02.2023, zitiert in mehreren Fachquellen. [3]

• Grundsteuer: Bei Verbleib im landwirtschaftlichen Betriebsvermögen mit extensiver Pflege bleibt es in der Regel bei Grundsteuer A. Reine Naturschutzflächen können abweichend bewertet werden. Details in Ausgleichsfläche und Grundsteuer.

Keine Rechts- oder Steuerberatung. Der konkrete Fall gehört zum Steuerberater.

Was mit GAP-Direktzahlungen passiert

Eine dauerhaft dem Naturschutz gewidmete Fläche ohne landwirtschaftliche Tätigkeit ist in der Regel nicht mehr GAP-beihilfefähig. Flächen mit extensiver landwirtschaftlicher Pflege können beihilfefähig bleiben.

Seit dem Antragsjahr 2025 wurde GLÖZ 8 (Mindestanteil nicht-produktive Flächen) abgeschafft. ÖR 1a lässt bis zu 8 Prozent Ackerland mit Prämie zu (Stufe 1: 1.300 Euro pro Hektar, Stufe 2: 500 Euro pro Hektar, Stufe 3: 300 Euro pro Hektar). [4]

Prüfung im Einzelfall durch die Landwirtschaftskammer oder Zahlstelle. Details in Ausgleichsflächen in der Landwirtschaft.

FAQ

Wie hoch ist die Vergütung im Durchschnitt?

Es gibt keine bundesweite offizielle Statistik. Anbieterangaben (Ökopunktemarkt.de) nennen bundesweit 0,20 bis 8,00 Euro pro Punkt (Stand 25.08.2026). [2] Konkrete Zahlen für Ihre Fläche stehen erst nach Bewertung durch die Untere Naturschutzbehörde fest.

Wie lange dauert der Prozess von der Anfrage bis zur ersten Zahlung?

Typischerweise 8 bis 18 Monate. Bei komplexen Maßnahmen mit Erfolgskontrolle über mehrere Jahre entsprechend länger.

Kann ich die Fläche später zurückbekommen?

In der Regel nein. Die Bindung ist dauerhaft angelegt. Ein Rückbau ist rechtlich sehr eng begrenzt und in der Praxis kaum durchsetzbar.

Was passiert, wenn ich die Fläche verkaufe?

Die eingetragene Dienstbarkeit oder Baulast läuft mit dem Grundstück auf den neuen Eigentümer über. Der Käufer übernimmt die Widmung.

Kann ich die Ökopunkte in mehreren Tranchen verkaufen?

Ja. Die Verbuchung im Ökokonto erlaubt die Aufteilung. Sie können einen Teil selbst für eigene Vorhaben nutzen, einen anderen Teil verkaufen.

Muss ich einen Notar einschalten?

Für die Grundbuchsicherung (Dienstbarkeit) ja. Für den zugrundeliegenden Vertrag (Pacht, Kaufvertrag) hängt es von der Vertragsform ab. Kaufverträge sind notariell zu beurkunden, Pachtverträge in der Regel nicht.

Wer sind meine Vertragspartner?

Vorhabenträger (Gemeinden, Projektentwickler, Bund), Flächenagenturen der Länder, Landgesellschaften oder das Land selbst. In Sachsen ausschließlich der SIB mit dem Zentralen Flächenmanagement.

Was passiert, wenn eine Maßnahme scheitert?

Wenn die Aufwertung nicht wie geplant gelingt, kann die Naturschutzbehörde Nachbesserungen verlangen. Der Vertrag sollte regeln, wer die Kosten trägt.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Ventorio ist eine neutrale Plattform für Flächeneigentümer im DACH-Raum. Für Ausgleichsflächen leisten wir:

Strukturierte Bewertung. Jede eingereichte Fläche wird bewertet. Wir ordnen sie einer von sechs Entwicklungsstufen zu und prüfen, welche Nutzungsart in Frage kommt.

Neutralität. Wir sind an keiner Flächenagentur beteiligt. Unsere Empfehlung folgt der Eignung Ihrer Fläche.

Datenschutz. Vollständige Kontaktdaten werden erst nach dokumentierter Einwilligung weitergegeben. Bei sensiblen Projekten mit Vertraulichkeitsvereinbarung.

Kostenlose Ersteinschätzung. Sie erhalten eine Einordnung, welche Nutzungsart und welcher Vermarktungsweg für Ihre Fläche passt.

Fläche kostenlos einschätzen lassen

Quellen

[1] § 1090 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit); § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB; § 81 Niedersächsische Bauordnung (NBauO); Ökopunktemarkt.de: Dingliche Sicherung

[2] Ökopunktemarkt.de: Aktueller Preis pro Ökopunkt bundesweite Spanne (Anbieterangabe, Stand 25.08.2026)

[3] § 13 EStG (Land- und Forstwirtschaft); Verfügung LfSt Niedersachsen vom 21.02.2023 zur Umsatzsteuer bei Ausgleichsmaßnahmen (zitiert bei IWW ASTW und Haufe); § 24 UStG (Landwirtschaftliche Pauschalierung)

[4] MLR Baden-Württemberg: GAP-Direktzahlungen-Verordnung 2025; LWK Niedersachsen: Öko-Regelung 1a Freiwillige Bereitstellung nicht produktiver Flächen

Stand: 30. August 2026