Ausgleichsfläche und Grundsteuer 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Die Grundsteuer wird seit 1. Januar 2025 nach dem neuen Recht bewertet. Bei einer Ausgleichsfläche stellt sich die Kernfrage: Grundsteuer A (land- und forstwirtschaftliches Vermögen) oder Grundsteuer B (Grundvermögen)?

• Faustregel: Solange die Fläche weiter land- oder forstwirtschaftlich genutzt wird (z. B. extensive Mahd oder Beweidung), bleibt es in der Regel bei Grundsteuer A. Reine Naturschutzflächen ohne landwirtschaftliche Tätigkeit können abweichend bewertet werden.

• Umsatzsteuer: Die Bereitstellung von Ausgleichsflächen und der Verkauf von Ökopunkten sind regelbesteuerte sonstige Leistungen mit 19 Prozent. Sie fallen nicht unter die Landwirtschafts-Pauschalierung nach § 24 UStG. [1]

• Ertragsteuer: Bei aktiven Landwirten in der Regel Betriebseinnahmen der Land- und Forstwirtschaft nach § 13 EStG. Bei anderen Steuerpflichtigen sonstige Einkünfte nach § 22 EStG.

• Keine Rechts- oder Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall ist Ihre Steuerberatung zuständig.

Grundsteuer A oder B

Nach der Grundsteuerreform 2025 wird zwischen zwei Grundsteuerarten unterschieden:

• Grundsteuer A: Betriebe der Land- und Forstwirtschaft

• Grundsteuer B: sonstiges Grundvermögen (Bauland, Wohn- und Geschäftshäuser, u. a.)

Eine Ausgleichsfläche kann grundsätzlich beiden zugeordnet werden. Die Zuordnung folgt der tatsächlichen Nutzung.

Wann Grundsteuer A gilt

Die Fläche bleibt Grundsteuer A, wenn:

• Landwirtschaftliche Nutzung fortbesteht (z. B. extensive Beweidung, Mahd, Streuobstpflege)

• Bewirtschaftung in einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb organisiert ist

• Wirtschaftliche Einheit mit anderen landwirtschaftlichen Flächen des Betriebs

Der Vorteil: Grundsteuer A ist in aller Regel deutlich niedriger als Grundsteuer B.

Wann Grundsteuer B in Frage kommt

Grundsteuer B kann drohen, wenn:

• Keine landwirtschaftliche Tätigkeit mehr stattfindet (reine Naturschutzfläche ohne Beweidung oder Mahd)

• Herausnahme aus dem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb aktenkundig ist

• Kommunale Zuordnung die Fläche als Grundvermögen einstuft

Die Umbewertung erfolgt durch das Finanzamt auf Antrag oder von Amts wegen. Klarheit gibt es meist erst nach der ersten Grundsteuerabrechnung 2025.

Rechtsgrundlage

Der Übergang von der landwirtschaftlichen Nutzung zur reinen Naturschutzfläche wirft steuerlich mehrere Fragen auf:

• Betriebsentnahme mit stillen Reserven, wenn die Fläche aus dem Betriebsvermögen genommen wird

• Wechsel der Grundsteuerart durch das Finanzamt

• Ggf. Änderung der Umsatzsteuer bei Wechsel von pauschalierter zu regelbesteuerter Nutzung

Details in Steuern auf Pachteinnahmen und im übergreifenden Ratgeber zur Grundsteuer bei verpachtetem Ackerland.

Umsatzsteuer bei Ökopunkten und Ausgleichsflächen

Ein wichtiger Punkt: Die Bereitstellung von Ausgleichsflächen und der Verkauf von Ökopunkten sind umsatzsteuerpflichtige sonstige Leistungen. Sie fallen unter die Regelbesteuerung mit 19 Prozent.

Grundlage: Verfügung LfSt Niedersachsen vom 21.02.2023, zitiert in Fachpublikationen (IWW ASTW, Haufe). Die Verfügung stellt klar, dass diese Leistungen nicht unter die Pauschalierung nach § 24 UStG fallen. Das gilt auch für ansonsten pauschalierende Landwirte. [1]

Praktische Konsequenzen:

• Umsatzsteuer muss ausgewiesen und abgeführt werden (19 Prozent)

• Der Verkäufer muss beim Finanzamt eine Umsatzsteuernummer haben (falls noch nicht vorhanden)

• Der Käufer (Vorhabenträger, Flächenagentur) kann die Umsatzsteuer als Vorsteuer geltend machen, wenn er selbst umsatzsteuerpflichtig ist

Bei einem Kaufvertrag über die Fläche selbst greift dagegen die Umsatzsteuerbefreiung nach § 4 Nummer 9a UStG (Grundstücksverkäufe). Option zur Umsatzsteuer möglich, aber selten sinnvoll.

Ertragsteuer

Bei aktiven Land- und Forstwirten: Vergütungen aus Ausgleichsmaßnahmen (Pacht, Ökopunkte-Verkauf, Einmalzahlung) sind in der Regel Betriebseinnahmen nach § 13 EStG. Die Fläche bleibt land- und forstwirtschaftliches Betriebsvermögen. [2]

Bei Gewinnermittlung nach § 13a EStG (Durchschnittssätze): Die zur Verfügung gestellte Ausgleichsfläche zählt weiterhin zur selbstbewirtschafteten Fläche für die Grundbetragsberechnung.

Bei Nicht-Landwirten (z. B. privaten Grundeigentümern ohne landwirtschaftlichen Betrieb): Sonstige Einkünfte nach § 22 EStG. Einmalzahlungen können abweichende Regelungen auslösen.

Beim Verkauf einer Fläche mit Ökokonto: Kann Betriebsvermögensveräußerung sein mit Aufdeckung stiller Reserven. Steuerlich zu prüfen.

Vergleich mit Grundsteuer bei Ackerland

Zur Einordnung: Der bundesweite Durchschnitt der Grundsteuer A pro Hektar Landwirtschaftsfläche lag vor der Reform bei niedrigen zweistelligen Euro-Beträgen pro Jahr. Nach der Reform gelten regionale Hebesätze der Gemeinden.

Grundsteuer B ist deutlich höher, weil die Bewertungsbasis Bauland-Werte sind.

Für Ausgleichsflächen mit Grünland-Charakter ist der Wechsel zu Grundsteuer B daher wirtschaftlich unwillkommen. Extensiv-Bewirtschaftung erhält meist den A-Status.

Was Sie tun sollten

Vor Vertragsschluss:

1. Steuerberater fragen: Wie wirkt sich Ausgleichsflächen-Vergütung auf meine Steuerbelastung aus?

2. Umsatzsteuerlichen Status prüfen: pauschalierender Landwirt, Regelbesteuerung, Kleinunternehmer?

3. Grundsteuer-Bewertung mit Finanzamt klären, falls Umnutzung geplant

4. Ökopunkte-Verkauf und Grundstücksverkauf steuerlich getrennt betrachten

Nach Vertragsschluss:

1. Rechnung mit ausgewiesener Umsatzsteuer stellen (bei Punkte-Verkauf)

2. Grundsteuer-Aktualisierung beim Finanzamt anzeigen, falls Nutzung wechselt

3. Einnahmen im Rahmen der Steuererklärung deklarieren

FAQ

Muss ich als Landwirt bei Ökopunkte-Verkauf immer 19 Prozent Umsatzsteuer ausweisen?

Nach der Verfügung LfSt Niedersachsen 21.02.2023 ja, auch als pauschalierender Landwirt. Die Landwirtschafts-Pauschalierung greift nicht. [1] Details mit Ihrem Steuerberater.

Werde ich als Kleinunternehmer eingestuft, wenn ich nur einmal Ökopunkte verkaufe?

Wenn Ihre Gesamtumsätze unter der Kleinunternehmergrenze bleiben (25.000 Euro Vorjahr / 100.000 Euro laufendes Jahr nach § 19 UStG), können Sie die Kleinunternehmerregelung nutzen und keine Umsatzsteuer ausweisen. Prüfung mit Steuerberater.

Wechselt meine Fläche automatisch zu Grundsteuer B?

Nein, nicht automatisch. Der Wechsel setzt eine Entscheidung des Finanzamts voraus, die Sie oder das Finanzamt auslösen. Solange landwirtschaftliche Nutzung besteht, bleibt es in der Regel bei Grundsteuer A.

Ist die Einmalzahlung beim Verkauf einer Ökokonto-Fläche einkommensteuerpflichtig?

Bei aktiven Landwirten in der Regel als Betriebseinnahme nach § 13 EStG. Bei einer Betriebsvermögensveräußerung können stille Reserven aufgedeckt werden. Bei Nicht-Landwirten je nach Sachverhalt sonstige Einkünfte oder privates Veräußerungsgeschäft.

Kann ich die Kosten der Ökokonto-Anlage absetzen?

Bei Betriebsvermögen ja, als Betriebsausgaben. Bei Privatvermögen begrenzt, ggf. als Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung.

Was gilt für Erbschaftsteuer bei Ausgleichsflächen?

Land- und forstwirtschaftliches Vermögen ist nach §§ 13a, 13b ErbStG verschonungsfähig. Ob eine dauerhaft dem Naturschutz gewidmete Fläche noch dieses Vermögen ist, ist eine Einzelfallfrage. Steuerberater konsultieren.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Ventorio ist eine Vermittlungsplattform, keine Steuerberatung. Wir prüfen die Marktseite und verweisen bei steuerlichen Fragen an fachkundige Berater.

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Quellen

[1] Verfügung LfSt Niedersachsen vom 21.02.2023 (Umsatzsteuer bei Ausgleichsmaßnahmen), zitiert in IWW ASTW und Haufe; § 24 UStG (Landwirtschaftliche Pauschalierung, hier nicht anwendbar); § 4 Nummer 9a UStG (Grundstücksverkäufe umsatzsteuerbefreit)

[2] § 13 EStG (Einkünfte aus Land- und Forstwirtschaft); § 13a EStG (Durchschnittssätze); § 22 EStG (Sonstige Einkünfte); SHBB-LBV: Steuerliche Behandlung von Naturschutzmaßnahmen

[3] Grundsteuerreform ab 01.01.2025, BMF-FAQ Grundsteuer; §§ 218 ff. BewG (länderspezifische Bewertung); §§ 13a, 13b ErbStG (Verschonung Land- und Forstwirtschaft)

Stand: 30. August 2026