Landwirtschaftliche Flächen verpachten: Rechtsrahmen und Praxis 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Landwirtschaftliche Flächen verpachten unterliegt den §§ 585 bis 597 BGB (Landpachtrecht) und dem Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG). Verträge über 9 Jahre bedürfen der Genehmigung der Landwirtschaftsbehörde. [1] [2]

• Der Landpachtvertrag ist rechtlich vom allgemeinen Mietrecht abgegrenzt. Kernpunkte: Kündigungsfrist fast zwei Jahre bei unbefristeten Verträgen, Textform genügt, Anzeigepflicht binnen 1 Monat.

• Für die Grundsteuer ist seit 01. Januar 2025 bundesweit einheitlich der Eigentümer Schuldner, auch in ostdeutschen Bundesländern. Umlage auf den Pächter nur mit ausdrücklicher Vertragsklausel möglich. [3]

• Bei Verpachtung an Energieprojekte (Solar, Wind, Speicher) gelten die gleichen rechtlichen Grundlagen, die Vertragslaufzeiten sind aber deutlich länger (25-30 Jahre) und die Pachten ein Vielfaches der klassischen Landwirtschaftspacht.

Das Landpachtrecht in Kürze

Landwirtschaftliche Flächen werden nach den Sondervorschriften der §§ 585 bis 597 BGB verpachtet. [1] Wichtige Regelungen:

Formvorschriften

• Textform genügt für die Kündigung (§ 594f BGB). E-Mail reicht, wenn Absender identifizierbar ist.

• Schriftform ist für Verträge über 2 Jahre praktisch empfohlen (Streitvermeidung).

• Notarielle Beurkundung ist nicht Pflicht, aber üblich bei Grundbucheintrag (dinglicher Sicherung).

Kündigung

• Unbefristete Verträge: Kündigung nach § 594a BGB bis zum dritten Werktag eines Pachtjahres zum Ende des folgenden Pachtjahres. Faktisch fast zwei Jahre Vorlauf.

• Befristete Verträge: enden automatisch mit Ablauf. Automatische Verlängerung nur bei ausdrücklicher Vereinbarung.

• Außerordentliche Kündigung möglich bei erheblicher Pflichtverletzung oder Zahlungsverzug (§ 594e BGB).

Landpachtverkehrsgesetz (LPachtVG)

• Verträge über 9 Jahre bedürfen der Genehmigung der zuständigen Landwirtschaftsbehörde. [2]

• Anzeigepflicht binnen 1 Monat für alle Landpachten (auch kürzere).

• Genehmigungsverweigerung möglich bei "ungesunder Verteilung des Bodens" (praktisch selten).

Für Verträge mit PV-, Wind- oder Speicher-Betreibern (Laufzeit typisch 25-30 Jahre) ist die Genehmigung immer erforderlich.

Wer kann verpachten

Grundsätzlich jeder Eigentümer einer landwirtschaftlichen Fläche. Praktisch relevant:

• Privateigentümer (auch Nicht-Landwirte) , Einkünfte nach § 21 EStG

• Aktive Landwirte , Einkünfte nach § 13 EStG, möglicherweise mit Pauschalierungsvorteil

• Erbengemeinschaften , brauchen einheitliche Willensbildung

• Landwirtschaftsbetriebe in der Form von KG, GmbH & Co. KG , Betriebsvermögen mit spezifischen steuerlichen Regeln

Steuerliche Grundlagen

Zwei Ebenen:

Grundsteuer: Bundesweit seit 01. Januar 2025 immer der Eigentümer als Schuldner. Bei landwirtschaftlicher Nutzung greift Grundsteuer A (niedrig), bei klassischer PV-Nutzung Wechsel auf Grundsteuer B (höher). Details in Grundsteuer bei verpachtetem Ackerland.

Einkommensteuer: Je nach Konstellation § 21 EStG oder § 13 EStG. Details in Steuern auf Pachteinnahmen.

Verpachtung an klassische Landwirtschaft vs. Energieprojekte

Der wirtschaftliche Unterschied ist erheblich:

Vertragsart | Pacht/ha/Jahr | Vertragslaufzeit

• Klassischer Landpachtvertrag (Landwirt) — 407 EUR (Bundesdurchschnitt Ackerland) — 6-12 Jahre

• Agri-PV — 1.000-3.500 EUR — 20-30 Jahre

• Freiflächen-PV — 2.500-5.500 EUR — 25-30 Jahre

• Batteriespeicher (Netznähe) — bis 120.000 EUR — 20-30 Jahre

• Windenergie (pro Anlage) — 20.000-400.000 EUR — 25-30 Jahre

Bei allen Energie-Verpachtungen gilt: längere Laufzeit, höhere Pacht, komplexerer Vertrag, mehr Beratungsaufwand. Prüfen Sie die Eignung Ihrer Fläche mit unseren Tools.

Vertragspunkte, die immer wichtig sind

Für alle Landpachten:

• Vertragslaufzeit und Kündigungsfrist

• Fläche exakt bezeichnet (Flurstücke, Größe)

• Bewirtschaftungspflichten

• Grundsteuer-Umlage (falls gewünscht, ausdrücklich)

• Rückgabezustand am Ende der Laufzeit

Zusätzlich bei Energie-Verpachtung:

• Indexierung (VPI-Kopplung oder feste Prozentsätze)

• Reservierungsgebühr in der Genehmigungsphase

• Rückbau-Bürgschaft

• Ausstiegsklauseln

• Grundbucheintrag (beschränkt persönliche Dienstbarkeit)

Details in Pachtvertrag für Energieflächen.

Alternative: Verkauf statt Verpachtung

Statt Verpachtung ist auch Verkauf möglich. Aktuelle Kaufwerte für Ackerland 2024: 42.800 EUR pro Hektar im Bundesdurchschnitt, in NRW 97.727 EUR, in Brandenburg 14.915 EUR. [4]

Wichtige Sonderregeln beim Verkauf:

• Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG): Verkäufe über 1 Hektar sind behördlich genehmigungspflichtig

• Siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht (§ 4 RSiedlG): Ab 2 Hektar können Siedlungsunternehmen in den Kaufvertrag eintreten, wenn Käufer kein Landwirt ist

Details in Ackerland verkaufen und Verpachten oder verkaufen.

Weiterlesen

• Der Leitfaden: Fläche verpachten

• Ackerland-Details: Ackerland verpachten

• Grünland-Details: Grünland und Wiese verpachten

Quellen

[1] dejure.org: BGB §§ 585-597 Landpachtrecht

[2] Kanzlei Herfurtner: Landpachtverkehrsgesetz, Verträge über 9 Jahre genehmigungspflichtig

[3] Ecovis Guestrow: Grundsteuer-Umlage ab 01.01.2025 bundeseinheitlich

[4] agrarheute: Bodenpreise 2024, Bundesland-Vergleich