Grundsteuer bei verpachtetem Ackerland: Wer zahlt was 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Seit dem 01. Januar 2025 ist bundesweit der Eigentümer der Grundsteuer-Schuldner. Auch in den ostdeutschen Bundesländern, wo bis 2024 nach DDR-Regelung der Pächter zahlen musste. [1] [2]

• Die Umlage der Grundsteuer auf den Pächter ist zivilrechtlich möglich, aber nur wenn der Pachtvertrag eine ausdrückliche Klausel dazu enthält. [3]

• Klassisches Ackerland wird mit Grundsteuer A besteuert (für land- und forstwirtschaftliches Vermögen). Bei Umwidmung durch Freiflächen-PV wechselt es meist in Grundsteuer B, die deutlich höher ausfällt.

• Der Hebesatz wird von der jeweiligen Gemeinde festgelegt. Der bundesweite Durchschnitt aller Grundsteuer-Hebesätze lag 2023 bei 409 Prozent. [4]

Wer ist Steuerschuldner

Bis Ende 2024 galt eine unterschiedliche Regelung in West und Ost:

• West-Bundesländer: Der Eigentümer war Schuldner (schon immer nach BewG)

• Ost-Bundesländer: Der Pächter war Schuldner (übernommen aus DDR-Recht)

Mit der Grundsteuerreform, die am 01. Januar 2025 in Kraft trat, wurde diese Unterscheidung aufgehoben. Ab diesem Datum ist bundesweit immer der Eigentümer Schuldner der Grundsteuer. [2]

Für Eigentümer in Ost-Bundeslaendern bedeutet das: Wenn Sie einen Pachtvertrag haben, der auf der alten DDR-Regelung basierte (Pächter zahlt), sollten Sie eine Umlage-Klausel ergänzen. Sonst zahlen Sie ab 2025 die Grundsteuer selbst, ohne den vorher gewohnten Ausgleich. [1]

Umlage auf den Pächter: was möglich ist

Zivilrechtlich können Sie mit Ihrem Pächter vereinbaren, dass er die Grundsteuer erstattet. Wichtige Punkte:

• Ausdrückliche Klausel im Pachtvertrag. Ohne Klausel gilt der Eigentümer als Schuldner und Träger. Eine mündliche Absprache oder frühere Praxis reicht nicht.

• Anteilige Umlage möglich. Sie können vereinbaren, dass der Pächter die Grundsteuer für die verpachtete Fläche trägt, während Sie die Grundsteuer für gegebenenfalls nicht verpachtete Flächen selbst behalten.

• Formulierung der Klausel: "Der Pächter erstattet dem Verpächter die auf die verpachtete Fläche entfallende Grundsteuer A jeweils zum Fälligkeitstermin gegen Vorlage des Grundsteuerbescheids."

• Fälligkeit ist typisch vierteljährlich (15.02., 15.05., 15.08., 15.11.), Verpächter und Pächter können auch jährliche Zahlung vereinbaren.

Das Finanzamt bleibt Vertragspartner ausschließlich des Eigentümers. Der Pächter zahlt nie direkt an das Finanzamt.

Grundsteuer A oder Grundsteuer B

Landwirtschaftlich genutzte Flächen fallen unter Grundsteuer A. Diese ist typisch niedrig , der Hebesatz Grundsteuer A einer Gemeinde liegt oft bei 200 bis 400 Prozent, während der Hebesatz Grundsteuer B (bebautes Grundvermögen) häufig 400 bis 800 Prozent erreicht.

Für Sie als Eigentümer heißt das: Solange die Fläche land- und forstwirtschaftlich genutzt wird (Ackerbau, Grünland, Agri-PV nach DIN SPEC 91434), bleibt es bei Grundsteuer A. Wenn die Fläche in klassische Freiflächen-PV umgewidmet wird, wechselt sie meist ins Grundvermögen und damit in Grundsteuer B.

Praktische Konsequenz: Bei Verpachtung an einen Freiflächen-PV-Betreiber sollten Sie im Pachtvertrag klar regeln, dass der Betreiber die Mehrbelastung durch den Wechsel Grundsteuer A → B ausgleicht. Das ist marktüblich, aber nicht automatisch.

Bei Agri-Photovoltaik nach DIN SPEC 91434 Kategorie I oder II bleibt die Fläche steuerlich bei Grundsteuer A. Ein wesentlicher wirtschaftlicher Unterschied. Details in Grundsteuer-Einordnung.

Hebesätze im Vergleich

Die Grundsteuer wird nach der Formel berechnet:

Grundsteuer = Messbetrag × Hebesatz der Gemeinde

Der Messbetrag ergibt sich aus dem Grundsteuerwert (neu ermittelt in der Grundsteuerreform, Stichtag 01.01.2022, Anwendung ab 01.01.2025). Der Hebesatz wird von der Gemeinde festgelegt und variiert stark.

Bundesweiter Durchschnitt aller Grundsteuer-Hebesätze 2023: 409 Prozent. [4] Die Bandbreite reicht von unter 200 Prozent bis über 1.000 Prozent. Manche kleinere Gemeinden haben Hebesätze von 0 Prozent für Grundsteuer A eingeführt, um die Landwirtschaft zu entlasten.

Für Ihre konkrete Belastung lohnt sich ein Blick in die Grundsteuer-Satzung Ihrer Gemeinde. Die Zahlen sind öffentlich.

Grundsteuerreform 2025

Die Neubewertung durch die Grundsteuerreform ist zum 01. Januar 2025 wirksam geworden. In vielen Gemeinden wurden die Hebesätze angepasst, oft mit dem Ziel der Aufkommensneutralität (die Kommune insgesamt soll gleich viel einnehmen, aber die Verteilung zwischen einzelnen Grundstücken kann sich ändern). [5]

Für Sie als Eigentümer:

• Der neue Grundsteuerbescheid kam 2025 mit dem neuen Grundsteuerwert

• Der Hebesatz Ihrer Gemeinde kann sich seit 2025 geändert haben

• Prüfen Sie den Bescheid und sprechen Sie ggf. Ihren Pächter auf eine Anpassung der Umlage an

Was Sie tun sollten

Als Eigentümer in einem Ost-Bundesland: Prüfen Sie Ihren Pachtvertrag. Wenn dort die alte DDR-Regelung "Pächter zahlt Grundsteuer" implizit angenommen wurde, brauchen Sie ab 2025 eine ausdrückliche Umlage-Klausel. [1]

Als Eigentümer beim Wechsel zu Freiflächen-PV: Klären Sie die Grundsteuer-Klausel im Pachtvertrag. Der Wechsel von Grundsteuer A auf B ist eine reale Mehrbelastung, die der Betreiber marktüblich ausgleicht.

Als Eigentümer bei Agri-PV: Die Fläche bleibt bei Grundsteuer A (bei DIN-SPEC-konformer Anlage). Der Wechsel-Effekt entfällt. Prüfen Sie das mit unserem Grundsteuer-Einordnungs-Tool.

Als Eigentümer, der neue Verträge abschließt: Nehmen Sie die Grundsteuer-Klausel in jeden Pachtvertrag auf. Regeln Sie explizit, wer trägt und wie erstattet wird.

Grundsteuer und Erbschaftsteuer

Ein oft übersehener Punkt: Die Zuordnung als land- und forstwirtschaftliches Vermögen ist nicht nur für die Grundsteuer relevant. Sie ist auch der Anker für die erbschaftsteuerlichen Verschonungsregeln nach §§ 13a und 13b ErbStG.

Bei klassischer Freiflächen-PV entfällt die Verschonung , mit teilweise deutlich höherer Steuerbelastung bei Übergabe an die nächste Generation. Bei Agri-PV bleibt sie erhalten. Der Effekt kann wirtschaftlich mehr bewegen als die laufende Grundsteuerdifferenz.

Weiterlesen

• Der Leitfaden zur Verpachtung: Fläche verpachten

• Steuerliche Detailfragen: Steuern auf Pachteinnahmen

• Vertragsstruktur: Pachtvertrag für Energieflächen

Quellen

[1] Ecovis Guestrow: Landpachtverträge - wer trägt ab 2025 die Grundsteuer, 13.12.2023

[2] Merkblatt Finanzamt Brandenburg: Umlage der Grundsteuer A auf Pächter, 10.04.2025

[3] BGB und Landpachtverkehrsgesetz zur Umlage vertraglich

[4] Steuerschröder Hebesatz-Tabelle: Grundsteuer-Durchschnitt 2023 = 409 Prozent

[5] Grundsteuer-Ratgeber: Hebesätze 2025 nach Reform