Nachteile von Freiflächen-Photovoltaik: Was Eigentümer abwägen sollten

Das Wichtigste in Kürze

• Ein Freiflächen-PV-Projekt bringt Ihnen als Eigentümer wirtschaftliche Vorteile, hat aber auch reale Nachteile: lange Vertragsbindung, Veränderung des Landschaftsbilds, mögliche Nachbarschaftskonflikte, Auswirkung auf Grundsteuer und Erbschaftsteuer.

• Diese Punkte sind kein Ausschlussgrund, aber Sie sollten sie vor Vertragsschluss klar kennen.

• Für viele Eigentümer überwiegen die Vorteile deutlich. Aber die Entscheidung ist einmalig für 25 bis 30 Jahre. Ein ehrlicher Blick auf die Kehrseite gehört zur soliden Vorbereitung.

Lange Vertragsbindung

Freiflächen-PV-Verträge laufen typischerweise 25 bis 30 Jahre, oft mit Verlängerungsoption auf 40. In dieser Zeit können Sie die Fläche nicht anders nutzen. Ihre Nachfolger (Kinder, Enkel) übernehmen den Vertrag.

Das ist nicht per se ein Nachteil, weil die Pachteinnahmen ebenfalls über diese Zeit fließen. Aber wenn sich die Lebenssituation ändert (Ihre Kinder wollen die Fläche selbst bewirtschaften, ein Verkauf an einen Nachbarn wird interessant), sind Sie gebunden.

Milderung: Das Grundstück können Sie mit laufendem Pachtvertrag verkaufen. Der neue Eigentümer übernimmt automatisch den Vertrag. Der Marktwert liegt oft über dem Wert der leeren Fläche, weil der planbare Cashflow attraktiv ist.

Veränderung des Landschaftsbilds

Ein Solarpark ist aus der Distanz sichtbar. Modulflächen von mehreren Hektar prägen die Landschaft, insbesondere in offenen Gegenden. Manche Nachbarn oder Anwohner werten das als Verschandelung des ländlichen Raums.

Moderne Anlagen setzen deshalb auf:

• Eingrünung mit Hecken oder Baumreihen am Rand

• Blühstreifen und ökologische Randflächen

• Bewusste Standortwahl, die Sichtachsen zu Wohngebäuden respektiert

• Zäune in dunklen Farben, die weniger auffallen

Trotzdem: Ein Solarpark ist keine Wiese, keine Wald, kein Acker mehr. Die Landschaft ändert sich für 25 bis 30 Jahre.

Nachbarschaftskonflikte

Aus der veränderten Landschaft können Nachbarschaftskonflikte entstehen:

• Sichtschutz zu Wohngebäuden: Direkte Sicht auf die Anlage kann als störend empfunden werden.

• Blendwirkung: Moderne Module sind entspiegelt, bei sehr flach stehender Sonne kann es aber trotzdem zu Reflexionen kommen.

• Zuwegung: Der Wartungszugang zum Solarpark braucht meist eine kleine Wegausbesserung, teilweise über Nachbargrundstücke.

• Kabeltrassen: Der Netzanschluss verläuft oft über mehrere Grundstücke, was Wegerechte auslöst.

Milderung: Frühe und aktive Kommunikation mit den Nachbarn. Ein guter Projektentwickler organisiert eine Informationsveranstaltung, bevor der Antrag eingereicht wird. Wenn Nachbarn eingebunden werden, ist die Akzeptanz deutlich höher.

Bodennutzung eingeschränkt

Während der Vertragslaufzeit ist die klassische landwirtschaftliche Nutzung nur eingeschränkt möglich. Möglich sind:

• Extensive Schafbeweidung zwischen den Modulen

• Grünlandpflege mit Kleintraktoren

• Blühflächen zur ökologischen Aufwertung

Nicht möglich sind:

• Ackerbau mit klassischer Fruchtfolge

• Getreide- oder Rapsanbau

• Rinder- oder Pferdehaltung im großen Stil

Wenn Sie einen aktiven landwirtschaftlichen Betrieb haben, ist Freiflächen-PV meist keine gute Wahl. In diesem Fall ist Agri-PV das passendere Modell (deutlich geringere Pacht, aber landwirtschaftliche Nutzung bleibt bestehen).

Grundsteuer und Erbschaftsteuer

Die steuerliche Zuordnung der Fläche ändert sich bei Freiflächen-PV. Die Fläche wird in der Regel dem Grundvermögen zugeordnet (statt land- und forstwirtschaftlichem Vermögen), was zur Grundsteuer B führt.

Die Grundsteuer-Mehrbelastung ist meist überschaubar (im dreistelligen Bereich pro Hektar und Jahr). Der wirtschaftlich bedeutsamere Effekt: Der Wegfall der erbschaftsteuerlichen Verschonungsregeln für landwirtschaftliches Betriebsvermögen. Bei einer Erbschaft oder Schenkung kann daraus eine erhebliche einmalige Steuerbelastung entstehen, die die Pacht-Vorteile mehrerer Jahre auffrisst.

Milderung:

• Marktüblich ist eine Klausel im Pachtvertrag, nach der der Betreiber die Grundsteuer-Erhöhung ausgleicht.

• Für die Erbschaftsteuer-Frage lohnt sich eine steuerliche Beratung vor Vertragsschluss.

• Bayern hat 2022 eine Landesregelung eingeführt, die die Grundsteuer-Zuordnung bei Freiflächen-PV weiterhin bei A belässt. [1] Die Erbschaftsteuer-Frage bleibt aber auch dort offen.

Details prüfen mit unserem Grundsteuer-Einordnungs-Tool.

Wirtschaftliches Risiko in der Reservierungsphase

Zwischen Vertragsschluss und Baubeginn liegen 2 bis 4 Jahre. In dieser Zeit fließt nur eine Reservierungsgebühr (100 bis 250 Euro pro Hektar und Jahr), nicht die volle Pacht. Wenn das Projekt in dieser Zeit scheitert (weil Netz oder Genehmigung nicht funktionieren), sind die Jahre für Sie wirtschaftlich schwach.

Milderung:

• Optionsvertrag mit klaren Ausstiegsklauseln und Rückabwicklungsmodalitäten

• Höhere Reservierungsgebühr verhandeln (marktüblich sind 100 bis 250, verhandelbar sind teilweise mehr)

• Parallel eine reduzierte landwirtschaftliche Nutzung fortführen, wenn der Vertrag das erlaubt

Ökologische Diskussion

Freiflächen-PV auf klassischem Ackerland steht politisch immer wieder in der Kritik: Kann eine Fläche, die Getreide produzieren könnte, wirklich zur Stromerzeugung genutzt werden?

Die faktenbasierte Antwort ist komplex:

• Deutschland hat mehr Ackerfläche, als es zur Selbstversorgung braucht (Selbstversorgungsgrad bei Getreide über 100 Prozent)

• Freiflächen-PV kann mit ökologischen Randstreifen und Schafbeweidung die biologische Vielfalt einer intensiv bewirtschafteten Ackerfläche erhöhen

• Der Anteil von Solarparks an der gesamten deutschen Landwirtschaftsfläche liegt selbst bei ambitioniertem Ausbau unter 1 Prozent

Trotzdem: Wenn Ihre Fläche für die Nahrungsmittelproduktion besonders wertvoll ist oder wenn die Konkurrenz zur Landwirtschaft in Ihrer Region politisch stark ist, kann eine Freiflächen-PV auf Ackerland politisch schwierig werden. Konversionsflächen (ehemalige Deponien, Gewerbebrachen) sind in solchen Fällen die einfachere Wahl.

Rückbau nach 25 Jahren

Am Ende der Vertragslaufzeit muss der Betreiber die Anlage abbauen und die Fläche wiederherstellen. Kosten liegen bei mehreren zehntausend Euro pro Hektar, meist zwischen 30.000 und 60.000 Euro. Diese Verpflichtung sollte im Vertrag durch eine Bankbürgschaft oder eine Kaution auf einem Notaranderkonto abgesichert sein.

Ohne diese Absicherung tragen Sie das Insolvenzrisiko des Betreibers. Wenn er nach 20 Jahren nicht mehr existiert, bleiben Sie auf den Rückbaukosten sitzen. Das ist ein realer Nachteil, den viele Standardverträge nicht ausreichend adressieren.

Kurze Einordnung: Für wen die Nachteile schwer wiegen

Für wen die Vorteile klar überwiegen:

• Eigentümer ohne aktiven landwirtschaftlichen Betrieb

• Eigentümer, die Fläche als Vermögensanlage sehen

• Eigentümer, die einen planbaren Zahlungsstrom über Jahrzehnte schätzen

Für wen die Nachteile schwer wiegen:

• Aktive Landwirtschaftsbetriebe mit hohem Selbstbewirtschaftungsanteil

• Eigentümer in erblicher Übergabephase mit hohen erwarteten Verschonungswerten

• Eigentümer in ökologisch sensiblen Kulturlandschaften

• Eigentümer, die eine kurzfristige Nutzungsänderung planen könnten (Bauland-Entwicklung, Familienzweck)

Weiterlesen

• Alternative mit Weiter-Landwirtschaft: Agri-PV

• Steuerliche Details: Grundsteuer-Einordnung

• Vertragsstruktur im Detail: Rendite und Pachteinnahmen

Quellen

[1] Bayerisches Landesrecht: Artikel 9 Absatz 3 Bayerisches Grundsteuergesetz, Novelle vom 13.12.2022