Ausgleichsfläche auf dem eigenen Grundstück: Rechte und Pflichten 2026

Das Wichtigste in Kürze

• Wenn Ihre Fläche als Ausgleichsfläche festgesetzt wurde, ohne dass Sie einen Vertrag über eine Verpachtung oder einen Verkauf geschlossen haben, betrifft Sie das häufig als Betroffener eines Bebauungsplans, nicht als Vermarkter.

• Rechtsgrundlage ist meist eine Festsetzung nach § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB oder § 9 Absatz 1a BauGB im Bebauungsplan der Gemeinde. Diese wirkt gegen jeden Eigentümer der Fläche. [1]

• Sie haben das Recht, im Bebauungsplan-Verfahren Einwendungen zu erheben. Nach Rechtskraft des Plans sind die Möglichkeiten begrenzt.

• Eine Entschädigung nach § 40 BauGB kommt nur in engen Grenzen in Frage: bei erheblicher Wertminderung, wenn die zulässige Nutzung erheblich eingeschränkt wird.

• Die Pflege der Fläche kann Ihnen als Eigentümer, der Gemeinde, dem Vorhabenträger oder einem Dritten obliegen, je nach Festsetzung im Bebauungsplan und individuellen Vereinbarungen.

Dieser Artikel verkauft nichts

Das ist der wichtigste Hinweis. Wenn Sie hier gelandet sind, weil Ihre Fläche gegen Ihren Willen als Ausgleichsfläche festgesetzt wurde, geht es nicht um Vergütung. Es geht um Ihre Rechte und Pflichten in einer Situation, die Sie sich nicht ausgesucht haben.

Wir erklären, was rechtlich gilt und welche Handlungsspielräume Sie haben. Wir verkaufen Ihnen nichts.

Wie eine Festsetzung zustande kommt

Eine Fläche wird zur Ausgleichsfläche entweder durch:

Bebauungsplan der Gemeinde (§ 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB oder § 9 Absatz 1a BauGB). Die Gemeinde weist im Rahmen eines Baugebiets Ausgleichsflächen aus, oft auch auf privaten Grundstücken außerhalb des Baugebiets. Die Festsetzung wirkt gegen jeden Eigentümer, auch wenn dieser dem Plan nicht zugestimmt hat. [1]

Planfeststellungsbeschluss für Verkehrs- oder Infrastrukturprojekte (Straßen, Bahn, Leitungen). Die Planfeststellungsbehörde weist Kompensationsflächen aus, ggf. auch auf privaten Grundstücken.

Anerkannte Ökokonto-Maßnahme mit Grundbuchsicherung. Hier hat der ursprüngliche Eigentümer aktiv zugestimmt. Wenn Sie eine solche Fläche später kaufen, übernehmen Sie die Widmung.

Naturschutzrechtliche Anordnung in seltenen Fällen.

Ihre Rechte im Planaufstellungsverfahren

Solange der Bebauungsplan noch nicht rechtskräftig ist, haben Sie das Recht auf:

• Beteiligung im Verfahren nach § 3 BauGB: frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit und öffentliche Auslegung des Planentwurfs

• Einwendungen in der öffentlichen Auslegung

• Anhörung, wenn Ihre Belange erheblich betroffen sind

• Prüfung durch die Gemeinde: Ihre Einwendungen müssen abgewogen werden

Wenn Sie die Auslegung verpasst haben oder erst nach Rechtskraft von der Festsetzung erfahren, sind die Möglichkeiten deutlich enger.

Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO: Innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans kann eine Normenkontrolle beim Oberverwaltungsgericht beantragt werden. Voraussetzung: Sie sind durch die Festsetzung in eigenen Rechten verletzt.

Ihre Rechte nach Rechtskraft

Wenn der Bebauungsplan rechtskräftig ist, greifen enge Möglichkeiten:

Entschädigungsanspruch nach § 40 BauGB. Kommt in Betracht, wenn:

• Die zulässige Nutzung erheblich eingeschränkt wird

• Bisherige Nutzung nach Ablauf einer Frist nicht mehr möglich ist

• Wirtschaftliche Verwertbarkeit erheblich sinkt

Die Entschädigung bemisst sich nach dem Verkehrswert der Fläche vor und nach der Festsetzung. Bei Grünlandflächen ohne Baurecht ist der Anspruch häufig begrenzt.

Antrag auf Rücknahme oder Änderung des Bebauungsplans bei der Gemeinde. Die Gemeinde ist rechtlich nicht verpflichtet, dem Antrag zu folgen. In der Praxis geschieht das nur, wenn die Fläche für ein anderes gemeindliches Interesse gebraucht wird.

Verwaltungsgerichtsverfahren gegen einzelne Maßnahmen (z. B. Pflegeauflagen), soweit diese als Verwaltungsakt ergehen.

Was auf einer festgesetzten Fläche erlaubt ist

Die zulässige Nutzung ergibt sich aus:

• Der konkreten Festsetzung im Bebauungsplan (z. B. "Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft")

• Ergänzenden Vorgaben (Pflege- und Entwicklungsplan)

• Landesnaturschutzgesetz und ggf. Landschaftsgesetz

In der Regel erlaubt:

• Extensive Mahd (ein- bis zweimal jährlich, oft mit fixen Terminen)

• Extensive Beweidung (Rinder, Schafe, Pferde in geringer Besatzdichte)

• Schonende Landschaftspflege

In der Regel eingeschränkt:

• Düngung

• Pflanzenschutzmittel

• Bewässerung

• Umbruch, Neuansaat

In der Regel nicht erlaubt:

• Neubauten aller Art

• Versiegelung

• Intensive Landwirtschaft

• Aufforstung (wenn nicht Teil des Pflegekonzepts)

• Freiflächen-Photovoltaikanlagen

Details in Was ist auf einer Ausgleichsfläche erlaubt: Nutzung und Pflege.

Wer die Pflege schuldet

Das hängt von der Festsetzung und den vertraglichen Vereinbarungen ab:

Sie als Eigentümer, wenn:

• Die Fläche im Bebauungsplan Ihnen die Pflege auferlegt

• Sie einen Pflegevertrag mit der Gemeinde oder dem Vorhabenträger geschlossen haben

• Kein Dritter zur Pflege verpflichtet ist

Die Gemeinde, wenn:

• Der Bebauungsplan das vorsieht (kommunale Ausgleichsflächen)

• Ein Ökokonto der Gemeinde die Fläche einschließt

Der Vorhabenträger, wenn:

• Ein Baugebiet oder ein anderes Vorhaben die Kompensation ausgelöst hat

• Die Genehmigung dem Vorhabenträger die Pflege auferlegt

Ein Dritter (Flächenagentur, Landwirt, Landschaftspflegeverband), wenn:

• Ein Pflegevertrag mit einem Dritten besteht

Prüfen Sie den Bebauungsplan und die Begründung, um zu klären, wer verantwortlich ist. Wenn keine klare Regelung besteht, ist häufig der Eigentümer subsidiär verantwortlich.

Ob eine Aufhebung möglich ist

Eine Aufhebung der Ausgleichsflächen-Festsetzung ist rechtlich möglich, aber praktisch selten:

• Bebauungsplan-Änderung durch die Gemeinde: setzt neuen Planungswillen voraus und muss die verlorene Kompensationsleistung anderweitig ersetzen

• Aufhebung einer Ökokonto-Sicherung durch die Naturschutzbehörde: nur, wenn die Naturschutzziele auf andere Weise erreicht werden

• Neubewertung nach mehreren Jahrzehnten bei geänderten Verhältnissen

In der Regel gilt: Wer eine Ausgleichsfläche hat, wird sie behalten.

Ihre Verkaufsmöglichkeiten

Sie können die Fläche weiterhin verkaufen. Aber:

• Die Ausgleichsflächen-Festsetzung überträgt sich auf den Käufer

• Der erzielbare Kaufpreis ist häufig deutlich niedriger als bei einer freien Fläche

• Käufer sind meist andere Grundstücksbesitzer, Flächenagenturen oder das Land

Details in Ausgleichsfläche verkaufen.

Steuerliche Folgen

Auch bei zwangsweiser Festsetzung gelten die steuerlichen Grundregeln:

• Grundsteuer in der Regel weiter Grundsteuer A bei landwirtschaftlicher Restnutzung, ggf. neu bewertet bei reiner Naturschutzfläche

• Ertragsteuer: Wenn Sie eine Vergütung erhalten (Einmalzahlung, Pacht), gelten die üblichen Regeln (§ 13 EStG für Landwirte, § 22 EStG bei Nicht-Landwirten)

• Wertminderung: kein automatischer steuerlicher Abzug, außer Sie realisieren die Minderung durch Verkauf

Details in Ausgleichsfläche und Grundsteuer und im übergeordneten Ratgeber zu Steuern auf Pachteinnahmen.

Was Sie tun sollten

Schritt 1: Bebauungsplan besorgen. Fragen Sie beim Bauamt der Gemeinde die konkrete Festsetzung und die Begründung an.

Schritt 2: Pflege- und Entwicklungsplan prüfen. Was ist auf Ihrer Fläche zulässig, was nicht, wer trägt die Pflege.

Schritt 3: Rechtliche Situation prüfen. Wenn Sie am Verfahren nicht beteiligt waren oder Fehler im Verfahren vermuten, konsultieren Sie einen Fachanwalt für Verwaltungs- oder Umweltrecht.

Schritt 4: Entschädigungsanspruch prüfen. Nach § 40 BauGB, in engen Grenzen. Anwaltliche Beratung sinnvoll.

Schritt 5: Verkaufsprüfung. Wenn Sie die Fläche nicht behalten wollen, prüfen Sie die Marktsituation. Flächenagenturen sind häufig die realistischsten Käufer.

FAQ

Kann meine Gemeinde meine Fläche gegen meinen Willen zur Ausgleichsfläche machen?

Ja, durch Bebauungsplan-Festsetzung nach § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB. Sie haben aber das Recht, im Verfahren Einwendungen zu erheben. Nach Rechtskraft sind die Möglichkeiten enger.

Bekomme ich eine Entschädigung?

Nach § 40 BauGB in engen Grenzen. Voraussetzung: erhebliche Nutzungseinschränkung. Bei Grünland ohne Baurecht meist nur geringe Beträge. Anwaltliche Prüfung sinnvoll.

Kann ich die Fläche noch landwirtschaftlich nutzen?

Meist ja, aber nur eingeschränkt. Extensive Beweidung und Mahd sind häufig zulässig, intensive Bewirtschaftung nicht.

Wer bezahlt die Pflege?

Steht im Bebauungsplan oder im ergänzenden Pflegekonzept. Häufig ist der Eigentümer subsidiär verantwortlich, wenn kein Dritter verpflichtet ist.

Kann ich die Fläche verkaufen?

Ja, aber die Widmung überträgt sich. Der erzielbare Kaufpreis ist meist deutlich niedriger als bei freier Fläche.

Kann ich Klage erheben?

Ja. Normenkontrollverfahren nach § 47 VwGO innerhalb eines Jahres nach Bekanntmachung des Bebauungsplans. Nach Ablauf der Frist deutlich schwierigere Situation.

Was passiert bei Erbschaft?

Die Widmung überträgt sich auf die Erben. Sie können die Erbschaft ausschlagen, wenn Sie die Belastung nicht übernehmen wollen (§ 1942 BGB), müssen dies aber innerhalb der gesetzlichen Frist erklären.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Ventorio kann in dieser Situation nur eingeschränkt helfen. Wenn Sie die Fläche verkaufen wollen, prüfen wir Käufergruppen (meist Flächenagenturen) und geben eine kostenlose Ersteinschätzung.

Für rechtliche Fragen zu Entschädigung, Normenkontrolle oder Pflegepflichten ist ein Fachanwalt für Verwaltungs- oder Umweltrecht die richtige Adresse.

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Quellen

[1] § 9 Absatz 1 Nummer 20 BauGB und § 9 Absatz 1a BauGB (Festsetzung von Ausgleichsflächen im Bebauungsplan); § 40 BauGB (Entschädigungsansprüche bei Bebauungsplanfestsetzungen)

[2] § 47 VwGO (Normenkontrolle); § 1090 BGB (beschränkte persönliche Dienstbarkeit); §§ 3, 4a BauGB (Beteiligungsverfahren)

[3] §§ 13, 14 EStG (Land- und Forstwirtschaft); § 22 EStG (Sonstige Einkünfte)

[4] BMF-FAQ Grundsteuer; landesrechtliche Bewertung ab 2025 im Rahmen der Grundsteuerreform

Stand: 30. August 2026