Ackerland verkaufen 2026: Marktpreise, Ablauf, steuerliche Folgen

Das Wichtigste in Kürze

• Der bundesweite Durchschnittspreis für Ackerland lag 2024 bei 42.800 Euro pro Hektar, für die gesamte landwirtschaftliche Fläche bei 35.300 Euro, für Grünland bei 24.800 Euro. [1]

• Extreme regionale Bandbreite: NRW 97.727 EUR/ha, Bayern 94.415, Schleswig-Holstein 70.032; im Osten Brandenburg 14.915, Thüringen ca. 14.900. Faktor 6,6 zwischen teuerstem und günstigstem Bundesland. [2]

• Verkäufe über 1 Hektar sind nach Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG) behördlich genehmigungspflichtig. Ab 2 Hektar kann das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht greifen. [3] [4]

• Beim Verkauf entfällt die erbschaftsteuerliche Verschonung, dafür realisieren Sie den Bodenwert sofort. Bei einer Übergabe an die nächste Generation kann Verpachtung wirtschaftlich vorteilhafter sein.

Aktuelle Kaufwerte 2024

Die Kaufwerte für landwirtschaftliche Flächen sind 2024 gegenüber 2023 gestiegen: [1] [2]

Bundesdurchschnitt 2024:

• Landwirtschaftliche Fläche gesamt: 35.300 EUR/ha (+5 %)

• Ackerland: 42.800 EUR/ha (+6 %)

• Grünland: 24.800 EUR/ha

West-Ost-Vergleich:

• Westdeutschland: 53.500 EUR/ha (+7 %)

• Ostdeutschland: 16.800 EUR/ha (-1 %)

Bundesländer-Ranking Ackerland 2024: [2]

• Nordrhein-Westfalen: 97.727 EUR/ha

• Bayern: 94.415 EUR/ha

• Schleswig-Holstein: 70.032 EUR/ha

• Niedersachsen: 64.413 EUR/ha

• Brandenburg: 14.915 EUR/ha

• Saarland: rund 15.000 EUR/ha

• Thüringen: rund 14.900 EUR/ha

Faktor 6,6 zwischen teuerstem und günstigstem Bundesland. In den Nord-West-Ländern zahlen Käufer inzwischen das 200-fache der jährlichen Ackerpacht , ein historischer Höchststand.

Preisdynamik 2024

Nicht alle Regionen entwickelten sich gleich. Auffallende Bewegungen 2024: [2]

• Steigend: Saarland +24 %, Sachsen +13 %

• Fallend: Mecklenburg-Vorpommern -6 %, NRW -5 %

Der Trend im Bundesdurchschnitt geht weiter aufwärts, aber die Dynamik hat sich verlangsamt. In vielen ostdeutschen Ländern beobachten Marktkenner erste Preisstabilisierungen nach jahrelangem Anstieg.

Rechtliche Grundlagen beim Verkauf

Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

Verkäufe landwirtschaftlicher Grundstücke über 1 Hektar sind nach GrdstVG genehmigungspflichtig durch die zuständige Landwirtschaftsbehörde. [3] Zweck: "Bauernland in Bauernhand" , Schutz vor Spekulation, Sicherung landwirtschaftlicher Betriebe.

Die Genehmigung wird verweigert, wenn:

• Der Verkauf zu einer "ungesunden Verteilung des Bodens" führt

• Der Käufer kein Landwirt ist und die Fläche der landwirtschaftlichen Nutzung entzogen wird

• Der Kaufpreis "in grobem Missverhältnis" zum Verkehrswert steht (deutlich überhöht)

Für Verkäufe an Solar-Projektierer greift oft eine spezielle Beurteilung. Der Solarpark ist keine Landwirtschaft, aber auch keine reine Spekulation. Praxis variiert regional.

Siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht (§ 4 RSiedlG)

Ab einer Verkaufsfläche von 2 Hektar kann eine anerkannte Siedlungsgesellschaft (z.B. BBV LandSiedlung in Bayern) das Vorkaufsrecht ausüben. [4] Das heißt: Die Siedlungsgesellschaft tritt in Ihren Kaufvertrag ein und erwirbt das Grundstück zu den vereinbarten Konditionen.

Praxis: Das Vorkaufsrecht wird nicht in jedem Fall ausgeübt. Häufiger sind Konstellationen, in denen die Siedlungsgesellschaft dann das Grundstück an einen ortsansässigen Landwirt weitergibt.

Notarielle Beurkundung

Jeder Verkauf einer Immobilie erfordert notarielle Beurkundung (§ 311b BGB). Notarkosten typisch 1 bis 1,5 Prozent des Kaufpreises. Zusätzlich Grunderwerbsteuer 3,5 bis 6,5 Prozent (je nach Bundesland).

Steuerliche Folgen

Für den Verkäufer

• Einkommensteuer: Bei Privatvermögen (§ 21 EStG-Klassifizierung) und Haltedauer über 10 Jahre steuerfrei. Bei Landwirtschaftsbetrieb im Betriebsvermögen: Realisierung der stillen Reserven, Einkommensteuer auf Gewinn.

• Umsatzsteuer: Grundstücksverkauf ist nach § 4 Nr. 9 UStG umsatzsteuerfrei.

• Erbschaftsteuer: Der Verkauf beendet die erbschaftsteuerliche Verschonung, falls Sie im Rahmen einer 5- oder 7-Jahres-Behaltensfrist stehen.

Für den Käufer

• Grunderwerbsteuer: 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises (bundeslandsweise unterschiedlich)

• Notarkosten: 1 bis 1,5 Prozent

• Kein Vorsteuerabzug (weil Umsatzsteuer-Steuerfrei)

Der Verkaufsablauf

1. Wertermittlung (Bodenrichtwert-Recherche über BORIS-D, ggf. Verkehrswert-Gutachten)

2. Vermarktung (Landwirtschaftsmakler, regionale Immobilienplattformen, direkte Ansprache landwirtschaftlicher Nachbarn)

3. Kaufinteressenten-Prüfung (Bonität, Nutzungsabsicht)

4. Vertragsverhandlung

5. Notarielle Beurkundung

6. Grundstückverkehrsgesetz-Genehmigung (2 bis 3 Monate)

7. Prüfung siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht (2 Monate Frist)

8. Kaufpreiszahlung und Grundbucheintragung

Realistische Gesamtdauer: 4 bis 8 Monate.

Verpachten oder verkaufen , die Grundsatzentscheidung

Beide Optionen haben Vor- und Nachteile:

Für Verkauf sprechen:

• Sofortige Kapitalrealisierung

• Kein Verwaltungsaufwand mehr

• Bei Preisspitzen: attraktives Timing

Für Verpachtung sprechen:

• Erhalt des Grundvermögens (bei Übergabe an die nächste Generation)

• Erbschaftsteuerliche Verschonung bleibt (bei Agri-PV) oder ist langfristig planbar

• Planbarer Cashflow über 25-30 Jahre

Details in Verpachten oder verkaufen.

Wie Ventorio Ihnen hilft

Für die Verpachtung an Energieprojekte übernimmt Ventorio die Vorprüfung und Vertragsvermittlung. Für den Verkauf verweisen wir auf spezialisierte Landwirtschaftsmakler oder Siedlungsgesellschaften. Fläche einreichen und wir schauen, welcher Weg für Sie sinnvoll ist.

Weiterlesen

• Der Leitfaden: Fläche verpachten

• Für Solarpark-Grundstücke: Grundstück für Solarpark verkaufen

• Grundsatzentscheidung: Verpachten oder verkaufen

Quellen

[1] Wochenblatt-DLV (Destatis): Ackerland-Kaufwerte 2024, 21.10.2025

[2] agrarheute: Bodenpreise Bundesland-Ranking 2024, 21.10.2025

[3] Grundstückverkehrsgesetz (GrdstVG)

[4] BBV Landsiedlung: Siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht nach § 4 RSiedlG